Kadence - Préparation de la 1ère AG

Bonsoir!
Convocation reçue. L'AG aura lieu le 23 octobre à 18h. (A mon avis prévoir une fin d'AG pas avant 22h)

Effectivement ça nous avait aussi été proposé, mais le tarif me paraissait démentiel à + de 6000€ par place, soit le triple du tarif normal (on peut trouver aux alentours de 2000€)

Voici les infos de Vinci sur le boxage des parkings :

"Les portes sont des portes basculantes de chez Novoferm avec une maille de 5cm par 5 cm pour ajourer. Teinte blanc standard, dimensions 2.50 m de large par 2.10 m de haut (sauf dimension de box particulière).
Les parois latérales sont en maçonnerie de parpaings creux de 15 cm enduits aux deux faces."

Bonsoir,

Certains copropriétaires ont déjà boxé via Vinci leur place de parking. Vinci va pouvoir nous préciser le modèle qui a été choisi.
Il est toujours bon de demander à Vinci un modèle de cahier de charge du boxage pour l'AG.

cchg a écrit:Les dates proposées par Freedy sur "eKadence", pour une nouvelle réunion des futurs habitants de Kadence, tiennent-elles toujours ?

Un doodle a été créé, accessible via ekadence, je viens de le remplir, merci pour l'info car j'avais zappé cette news

Bonjour Voisin12,

Oui tout à fait, je ne boxerai pas sans l'accord de mon voisin de parking
Qui est aussi, peut-être, intéressé à l'idée de boxer son parking, auquel cas la cloison pourra servir à nous 2!

L'idée étant plutôt d'évoquer le sujet pour identifier les contraintes liées au boxage sur Kadence, notamment harmonisation des portes, mais aussi le type de porte car de mémoire en zone inondable il est obligatoire de mettre des portes grillagées pour laisser passer l'eau en cas d'inondation.

Sauf que Kadence n'est pas en zone inondable, alors que 20 mètres plus au sud, ce n'est plus zone inondable

bref à voir... je vais envoyer le courrier au cas ou

JoBaygon a écrit:Bonjour à tous,

Mon épouse et moi-même réflechissons à boxer nos 2 parkings (qui sont côte à côte, dont 1 côté avec un mur).
Afin que le sujet soit évoqué pendant l'AG, je pensais faire un courrier à "SCI Boulogne Ville A4EB "afin d'ajouter le sujet à l'ordre du jour.

Toutefois, je souhaitais savoir si l'un d'entre vous l'avait déjà fait? Inutile d'envoyer plusieurs courriers pour un même sujet qui intéresse surement d'autres propriétaires...

Bonjour
Un petit conseil amical , il vaut mieux mettre la question à l'ordre du jour de l'AG car il faut obtenir un accord du voisin pour boxer sur la frontiére commune

Les dates proposées par Freedy sur "eKadence", pour une nouvelle réunion des futurs habitants de Kadence, tiennent-elles toujours ?

Bonjour à tous,

Mon épouse et moi-même réflechissons à boxer nos 2 parkings (qui sont côte à côte, dont 1 côté avec un mur).
Afin que le sujet soit évoqué pendant l'AG, je pensais faire un courrier à "SCI Boulogne Ville A4EB "afin d'ajouter le sujet à l'ordre du jour.

Toutefois, je souhaitais savoir si l'un d'entre vous l'avait déjà fait? Inutile d'envoyer plusieurs courriers pour un même sujet qui intéresse surement d'autres propriétaires...

Bonjour Mdrl,

Ne sachant pas comment vous contacter Warmers m'a adressé sa proposition de contrat.

Je vais te la faire suivre par Message Privée (mais si tu peux me communiquer ton adresse Email c'est encore mieux)

Merci

Bonne journée

Merci pour ce retour. Nous sommes également un petit groupe de copropriétaires sur le sujet. Nous avons déjà notre short-list de syndics. Il faut bien qu'on aide au mieux notre promoteur à être en conformité avec l'obligation de mise en concurrence du premier syndic . Nous avançons bien sur le sujet mais il est encore tôt pour communiquer nos conclusions, puis l’AG n’ayant pas eu lieu, les copropriétaires n’ont pas encore voté .

Hello chers voisins de Kadence,

Je suis président du Conseil Syndical de Naos, alors je vais vous faire part de notre expérience, vu que nous sommes livrés depuis début Mai :

Nous avons formé un bon groupe de copropriétaires bien avant la livraison de nos appartements afin de nous organiser au mieux pour la première Assemblée Générale. L'objectif était d'éviter à tout prix d'avoir Nexity comme Syndic au vu des (très) mauvaises expériences des uns et des autres avec le Syndic du Promoteur.

Nous avons ainsi fait un comparatif de plusieurs Syndic et nous avons retenu 3 d'entre-eux que nous avons ensuite rencontré afin qu'ils se présentent et nous expliquent leur mode de fonctionnement.

Après ces différents entretiens, nous avons finalement retenu le cabinet Warmers qui est un Syndic familial proche de chez nous (ils sont situés à Boulogne-Billancourt, rue Marcel Dassault) et surtout de terrain et avec une grande expérience du bâtiment (Le directeur technique a 30 ans d'expérience dans le bâtiment et est un ancien militaire, donc je vous garantit qu'il connait son sujet... Et donne pas mal de fil à retordre à notre cher Promoteur !)

Je vous joint le fichier de comparaison final entre la proposition de Syndic de Nexity et celle de Warmers afin que vous puissiez vous faire une idée.

http:/leblogdeco.fr/Comparatif-syndic-Warmers-Nexity.pdf (Copiez-coller le lien dans votre navigateur pour le visualiser)

Jusqu'ici nous sommes vraiment très satisfait de Warmers qui est très présent sur le terrain et intervient en permanence pour nous assister au niveau de la livraison et des différentes réserves (et je peux vous garantir qu'il y en a des centaines sur Naos !) Nous n'avons vraiment aucun regret d'avoir écarté le syndic de Nexity qui est beaucoup plus cher que Warmers et moins performant (au vue des erreurs déjà notées dans la convocation à notre première AG°

Si vous souhaitez me rencontrer pour en discuter n'hésitez pas à m'envoyer un mail à contact[at]naoshub.com

Sinon vous pouvez contacter directement le cabinet Warmers par téléphone ou email :

Eric ou Henri Baldassari eric@warmers.fr ou henri@warmers.fr / 06 81 29 17 08

N'hésitez pas à leur dire que vous appelez de ma part

Dernière chose : Il se pourrait (mais c'est au conditionnel pour le moment) que Warmers investisse la loge gardien de Naos pour en faire leur bureau sur Boulogne... Un bon point de plus si vous voulez un Syndic de proximité facile à trouver et à joindre !

Un email a été envoyé aux copropriétaires. Si vous ne l'avez pas reçu, envoyez moi un message privé.

Très bonne idée, en ce qui nous concerne.

Section : "Au quotidien" => "Discussions"
Je pense peut être qu'il serait peut-être plus pratique de se créer une liste de destinataires (email), avec ce qui se trouve dans "l'annuaire" du site.
Je ne sais pas si je peux me permettre de tous vous contacter directement par email pour connaitre qui souhaite s'impliquer jusqu'a l'AG.

Dans quelle rubrique ?

La suite se trouve sur le site eKadence.
En effet, nous devons prendre contact avec les syndics pour un 1er retour (acceptation du dossier et 1er devis).

nous n'avons pas avancé sur la désignation d'un syndique de notre choix il me semble urgent car juillet août difficile de se réunir septembre un peu court
a votre convenance pour avancer sur le dossier

Bonjour chamie,

chamie a écrit:@Actarus,  d'accord avec tes remarques sur les compteurs d'eau et du chauffage normalement vinci doit nous les installer gratuitement comme ils l'ont fait dans une autre résidence dont je ne me souviens plus le nom (l'osange non ?), pour les R18 et 20 elles sont bien sur comprises dans le budget prévisionnel, pour la R9 compliqué car au début cela intéresse tout le monde d'être dans le conseil syndical mais faut s'y tenir ...

Pour l'instant, c'est Baie sur Parc qui en bénéficié de la pose de compteurs de chauffage. Concernant R9, c'est plutôt le contraire, la plupart du temps c'est plus la pénurie que le trop plein.

Actarus

Bonjour, Merci @mdrl j j'ai lu avec attention tout le post et suis quasi d'accord sur tout @Actarus, d'accord avec tes remarques sur les compteurs d'eau et du chauffage normalement vinci doit nous les installer gratuitement comme ils l'ont fait dans une autre résidence dont je ne me souviens plus le nom (l'osange non ?), pour les R18 et 20 elles sont bien sur comprises dans le budget prévisionnel, pour la R9 compliqué car au début cela intéresse tout le monde d'être dans le conseil syndical mais faut s'y tenir ...

Par contre pour l'entrée du parking en binôme avec les bureaux, l’entrée est commune mais après il n'y a pas 2 accès différents ensuite (me souviens plus encore   ??? car où je demeure actuellement j'ai une entrée commune avec un bureau mais ensuite 2 entrées pour mon immeuble et pour l'entreprise, de telle sorte que pour l'entrée principale l'entretien est à la charge des bureaux et bien sur les 2 entrées logique chacun paye l'entretien de "sa porte".

Réellement dommage que je ne sois pas sur Paris donc non présente à la 1ère réunion. Merci mdrl pour ce beau début de la future AG
bon dimanche pluvieux ...à tous

Bonjour mdrl,

mdrl a écrit:R1 : Election du Président de Séance
Il est préférable que le président soit un copropriétaire qui aurait l’habitude des AG et qui aurait eu une première expérience, sachant diriger/présider une réunion.
Par défaut  le président sera le représentant du syndic : celui du syndic provisoire (Vinci), puis, après l’élection du nouveau syndic : le représentant du syndic de Vinci ou de celui retenu.

Oui et ce serait encore mieux que cela soit un des copropriétaires de votre groupe cad des membres de Kadence inscrits sur le forum .

mdrl a écrit:R3 : Election du secrétaire de séance
?

C'est quasiment toujours le syndic. Etant une première AG, au début ce sera le syndic provisoire donc probablement Vinci Immobilier Gestion puis si l'AG décide de changer de syndic, le nouveau syndic retenu.

mdrl a écrit:R8 : Election des membres du conseil syndical
Il est très recommandé d’avoir au moins 5 membres répartis sur les 2 bâtiments.
N’hésitez pas à vous porter candidat
Les membres sont élus pour 1 an et leur mandat arrive donc à expiration à la prochaine AG. Ils pourront bien entendu se représenter s’ils le souhaitent, et d’autres personnes pourront postuler.

La répartition par bâtiment est en effet très importante pour que l'ensemble de Kadence soit bien connu et vu régulièrement mais le nombre impair l'est moins. D'une part parce qu'en cas de nombre pair, on peut choisir un droit de vote double pour le président du conseil syndical et d'autre part parce qu'il est préférable que les décisions soient prises avec autant de consensus que possible.

mdrl a écrit:⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R9 : Election des titulaires du conseil syndical
En plus de ces 5 membres, il est très recommandé d’avoir au moins 5 titulaires

Je n'en vois pas tellement l'intérêt. Il est déjà difficile de trouver 5 copropriétaires impliqués sur 57 (9%), trouver 18% de volontaires motivés va être compliqué. Mais étant assez variable d'un immeuble sur l'autre, ce n'est pas impossible.  

mdrl a écrit:R13 : Choix d’un maître d’œuvre pour assister le syndic lors de la livraison des parties communes. Vote d’un budget.
⇒->Cette résolution est importante selon moi.
L’AG a parfois lieu (très) peu de jours avant la livraison des parties communes (ex : Rive de Parc, l’Osange) et donc lorsque l’AG a lieu, il est déjà trop tard pour trouver un maître d’œuvre prêt à lire des centaines de pages de descriptif et à se libérer en quelques jours.
Pour le syndic Vinci Gestion, il peut être plus facile d’assister notre promoteur Vinci pour valider les parties communes.
Cependant si un autre syndic est choisi, ce n’est plus le cas.
En effet,  ce nouveau syndic a souvent très peu d’informations car il n’a pas reçu tous les documents qui ont pu être partagés au préalable entre Vinci promoteur et Vinci Gestion.
Il est peut être bon d’anticiper… A en discuter.

Il s'agit ici de faire appel ou non à un professionnel du bâtiment pour aider le syndic à réceptionner. Si votre syndic connait les immeubles neufs, cela ne sert alors pas à grand chose, d'autant plus que la présence d'un "sachant" réduit la durée d'émission des réserves de réception.

mdrl a écrit:⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R14 : Vote pour l’installation des compteurs  d’eau froide dans les gaines techniques.
Souvent Vinci propose de payer la pose, lorsque l’entreprise la facture.
R14.1 Voter pour donner mandat au conseil syndical sur le choix du mandataire
R14.2 Voter un budget

Pourquoi voter un budget si Vinci paie la pose ?
Le coût de l'entretien et des relevés fait partie du budget prévisionnel.

mdrl a écrit:⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R15 : Vote pour l’installation des compteurs  d’eau chaude dans les gaines techniques.
Souvent Vinci propose de payer la pose, lorsque l’entreprise la facture.
R15.1 Voter pour donner mandat au conseil syndicat sur le choix du mandataire
R15.2 Voter un budget

Les compteurs d'eau chaude sont souvent dans les logements. Les compteurs sont alors munis d'émetteurs radio permettant le télérelevé cad sans rentrer dans chaque logement.

Pourquoi voter un budget si Vinci paie la pose ?
Le coût de l'entretien et des relevés fait partie du budget prévisionnel.

mdrl a écrit:R18 : Vote pour la mise en place d’un contrat d’entretien des parties communes de l’immeuble
Donner pour mission au syndic de trouver assez rapidement un prestataire car les 2 premiers mois, malgré le bon engagement des propriétaires, les poubelles sont remplies de cartons non pliés.

Pourquoi une telle résolution ? C'est bien sûr compris dans le budget prévisionnel.

mdrl a écrit:R19 : Vote pour la mise en place d’un contrat d’entretien pour la porte automatique du parking
Sujet délicat, car la porte, (si je ne me trompe pas) sera partagée avec l’immeuble In Situ.
A en discuter.

Ca, cela va être un problème car soit le parking commun avec In Situ fait partie d'une copropriété, soit d'une AFUL. C'est cette entité qui devra le réceptionner et l'entretenir.

mdrl a écrit:R20 : Vote pour la mise en place d’un contrat d’entretien pour la toiture végétalisée et les autres parties végétalisées (jardin entre les deux bâtiments)

Les toitures végétales sont censées peu nécessiter d'entretien. Mais au bout de quelques années, cela peut être nécessaire. Quand tu cites le jardin entre les deux bâtiments, c'est entre les deux de Kadence ?

mdrl a écrit:R21 : Vote pour la mise en place d’un contrat d’entretien des équipements de sécurité dans le parking et les locaux communs
Sachez que les premiers mois, les ascenseurs tombent en panne presque toutes les semaines…
D’ailleurs, la majorité des « pannes » d’ascenseurs est due à leur utilisation.
SVP lisez :  https://rivesdeseine.forumactif.com/t227-ascenseurs-precaution-d-usage

Durant les premiers mois, c'est le promoteur avec l'entreprise de construction et ses sous-traitants qui assurent une bonne partie des réparations, notamment via des contrats d'entretiens comportant souvent des périodes de gratuité.

mdrl a écrit:Hors Agenda :
- A la fin de l’AG, ne pas oublier de demander au syndic de demander à Vinci de répertorier les numéros de bips parking et de vigiks.

Oui, Oui, Oui et re oui. C'est une galère sans nom si ce n'est pas fait...

Actarus

Bonsoir,

Bon !..  N’ayez pas peur de la longueur de ce post.
Ayant assisté à l’AG de l’Osange (Vinci), j’ai pu découvrir le déroulement d’une AG.
J’ai cru bon de reprendre ici l’ordre du jour de l’AG, pour pouvoir en discuter ensemble.
Juste par comparaison, notre AG pourra avoir lieu entre début décembre 2014 et juste avant la livraison des parties communes.

//////
R1 : Election du Président de Séance
Il est préférable que le président soit un copropriétaire qui aurait l’habitude des AG et qui aurait eu une première expérience, sachant diriger/présider une réunion.
Par défaut  le président sera le représentant du syndic : celui du syndic provisoire (Vinci), puis, après l’élection du nouveau syndic : le représentant du syndic de Vinci ou de celui retenu.

R2 : Election des scrutateurs de séance
Au moins 2, qui seraient chargés du décompte des voix lors des votes.

R3 : Election du secrétaire de séance
?

R4.1 : Désignation d’un syndic Vinci Gestion
⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R4.X : Désignation des autres syndic
S’il y a plusieurs syndics, les votes seront indépendants.
Vinci Immobilier Gestion est le syndic proposé par notre promoteur.
Il serait bon comme vous le savez de trouver 1 ou 2 alternatives. Il y a des avantages et des inconvénients à garder Vinci.
J’ai en tête un syndic à proposer (celui retenu par L’Osange): à discuter ensemble par email et lors de notre future rencontre.
Concernant le prix du syndic (outre la qualité, la disponibilité. … ), sachez qu’il faut surtout regarder le prix des prestations (reproduction, visite additionnelle, tarif vacation après une certaine heure, étude d’appel d’offre, etc.).

R5 : Dispense d’ouverture du compte bancaire séparé.
La loi ALUR a été votée et validée. Elle a rendu obligatoire l’ouverture d’un compte séparé, mais ce serait a priori effectif en 2015 voire en 2016 (à vérifier).
On pourrait alors choisir POUR cette dispense, ce qui de toute façon sera obligatoire peu de temps après.

R6 : Voter l’exercice comptable
En général c’est l’année civile du 1er janvier au 31 décembre.

R7 : Approbation du budget prévisionnel pour la période 2015
Il sera calculé par Vinci Gestion. Ils ont normalement une bonne visibilité du budget prévisionnel (expérience).
Si je fais un simple produit en croix avec le budget de l’Osange et leur nombre de lots, Kadence aurait un budget prévisionnel compris entre 110 000 et 125 000 €.
(Ce calcul n’engage que moi, je ne suis pas expert en la matière… !)

R8 : Election des membres du conseil syndical
Il est très recommandé d’avoir au moins 5 membres répartis sur les 2 bâtiments.
N’hésitez pas à vous porter candidat ☺
Les membres sont élus pour 1 an et leur mandat arrive donc à expiration à la prochaine AG. Ils pourront bien entendu se représenter s’ils le souhaitent, et d’autres personnes pourront postuler.

⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R9 : Election des titulaires du conseil syndical
En plus de ces 5 membres, il est très recommandé d’avoir au moins 5 titulaires

R9 : Montant des contrats et marchés, à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire.
Entre 1500 et 2500 € en général.
Il est important que ce seuil ne soit pas trop faible car cela demande beaucoup d’implication du conseil syndical pour parfois peu de chose.  
Il est aussi important que le seuil ne soit pas trop élevé pour que le conseil syndical ait un œil sur les dépenses.

R10 : Montant des contrats et marchés, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Souvent ce seuil est le même que celui cité au dessus.
Lorsqu’un devis dépasse ce seuil, le syndic, par exemple, propose 2 devis différents, et le conseil syndical 1 autre. Les membres du conseil syndical voteront pour le meilleur devis.

R11 : Constitution ou non de provisions pour travaux d’entretien ou de conservation, selon la loi 21/07/1994
En général, il n’y a pas de provision à constituer pour les 1eres années sur du neuf.

R12 : Autorisation à donner aux forces de police pour pénétrer dans les parties communes.
En général, on vote pour.

R13 : Choix d’un maître d’œuvre pour assister le syndic lors de la livraison des parties communes. Vote d’un budget.
⇒->Cette résolution est importante selon moi.
L’AG a parfois lieu (très) peu de jours avant la livraison des parties communes (ex : Rives de Seine, l’Osange) et donc lorsque l’AG a lieu, il est déjà trop tard pour trouver un maître d’œuvre prêt à lire des centaines de pages de descriptif et à se libérer en quelques jours.
Pour le syndic Vinci Gestion, il peut être plus facile d’assister notre promoteur Vinci pour valider les parties communes.
Cependant si un autre syndic est choisi, ce n’est plus le cas.
En effet,  ce nouveau syndic a souvent très peu d’informations car il n’a pas reçu tous les documents qui ont pu être partagés au préalable entre Vinci promoteur et Vinci Gestion.
Il est peut être bon d’anticiper… A en discuter.

⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R14 : Vote pour l’installation des compteurs  d’eau froide dans les gaines techniques.
Souvent Vinci propose de payer la pose, lorsque l’entreprise la facture.
R14.1 Voter pour donner mandat au conseil syndical sur le choix du mandataire
R14.2 Voter un budget

⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R15 : Vote pour l’installation des compteurs  d’eau chaude dans les gaines techniques.
Souvent Vinci propose de payer la pose, lorsque l’entreprise la facture.
R15.1 Voter pour donner mandat au conseil syndicat sur le choix du mandataire
R15.2 Voter un budget

⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R16 : Vote pour l’installation des compteurs  chauffage
R15.1 Voter pour donner mandat au conseil syndicat sur le choix du mandataire
R15.2 Voter un budget

⇒ A mettre à l’ordre du jour ⇒ R17 : Autorisation à donner aux propriétaires le souhaitant, de boxer leurs parkings
« sous réserve :
- de respecter le règlement de copropriété
- que le projet soit soumis à l’approbation des copropriétaires (je pense notamment aux voisins de parking, car clairement c’est moins bien pour eux)
- de l’accord de l’architecte et des autorisations administratives et pompiers
- de faire exécuter les travaux dans les règles de l’art par une entreprise bénéficiant d’une assurance professionnelle et civile (entreprise sélectionnée par les membres du conseil syndical avec les références précises de la porte)
- que tous les frais soient à la charge exclusive du propriétaire demandeur y compris l’entretien et les réparations
- que le propriétaire demandeur reste responsable vis-à-vis de la copropriété  et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux »
Etablissement d’un cahier des charges …

R18 : Vote pour la mise en place d’un contrat d’entretien des parties communes de l’immeuble
Donner pour mission au syndic de trouver assez rapidement un prestataire car les 2 premiers mois, malgré le bon engagement des propriétaires, les poubelles sont remplies de cartons non pliés.

R19 : Vote pour la mise en place d’un contrat d’entretien pour la porte automatique du parking
Sujet délicat, car la porte, (si je ne me trompe pas) sera partagée avec l’immeuble In Situ.
A en discuter.

R20 : Vote pour la mise en place d’un contrat d’entretien pour la toiture végétalisée et les autres parties végétalisées (jardin entre les deux bâtiments)

R20 : Vote pour la mise en place d’un contrat d’entretien des équipements de sécurité dans le parking et les locaux communs
Sachez que les premiers mois, les ascenseurs tombent en panne presque toutes les semaines…
D’ailleurs, la majorité des « pannes » d’ascenseurs est due à leur utilisation.
SVP lisez :  https://rivesdeseine.forumactif.com/t227-ascenseurs-precaution-d-usage

Hors Agenda :
- A la fin de l’AG, ne pas oublier de demander au syndic de demander à Vinci de répertorier les numéros de bips parking et de vigiks.

Bonsoir Freedy, en mars je ne pourrais pas du tout, mais mi-avril perso cela serait mieux. On attend les autres retours. Bonne soirée.

Pas de réponse à mon dernier message.
Que pensez-vous d'une première réunion en Mars pour commencer à faire connaissance ?

Tout à fait d'accord avec tout ce qui s'est dit plus haut.

Vous voulez qu'on se voit d'ici là pour commencer à faire connaissance ?
Si y en a qui ne sont pas très loin pour pourrait faire un truc informel...

Qu'en pensez-vous ?

Bonsoir,
Je pense que l'installation de compteurs individuels (eau chaude, eau froide et chauffage) responsabilise les occupants et est favorable aux économies.
De plus, aujourd'hui des compteurs existent pour effectuer des relevés sans avoir accès dans les appartements voire même parties communes. Simplifiant fortement les relevés, la facturation de tels relevés doit être inférieure.
A réfléchir

Tout à fait, si la copropriété le décide, tous les lots y compris les commerces devront être équipés de compteurs d'eau.

Actarus

Actarus a écrit:Bonjour mdrl,

mdrl a écrit:
Réfléchir aussi s'il est intéressant de demander à Vinci d'installer des compteurs pour les parties communes (bat A et B par ex) : facturé au millième.

Tu voudrais séparer la consommation des parties communes A et B ? Il faut regarder si le règlement de copropriété le permet, sinon il faudra modifier le règlement ce qui n'est jamais simple. Par contre, il faudra que les commerces en installent.

Actarus

Non non pas forcément. Par contre, oui j'imagine, dans le cas d'un vote (majorité absolue (dite "majorité de l'article 25") je crois) favorable, les commerces seront aussi obligés d'avoir leurs propres compteurs. D'ailleurs ça parait plus logique d'avoir nos propres compteurs car j'imagine le ratio consommation/millième d'un magasin doit être supérieur à celui d'un logement. non ?

Bonjour mdrl,

mdrl a écrit:
Réfléchir aussi s'il est intéressant de demander à Vinci d'installer des compteurs pour les parties communes (bat A et B par ex) : facturé au millième.

Tu voudrais séparer la consommation des parties communes A et B ? Il faut regarder si le règlement de copropriété le permet, sinon il faudra modifier le règlement ce qui n'est jamais simple. Par contre, il faudra que les commerces en installent.

Actarus

Merci Actarus pour tes commentaires.

Pour les points 5 et 6, il me semble également, d'après ce que tu nous dit et ce que je peux lire ICI (ou ICI), évident qu'il serait mieux de voter à la 1ère AG (majorité en nombre des copropriétaires représentant les 2/3 des voix de la copropriété) la pose par Vinci et choisir de louer les compteurs (environ 20e par compteur /an).
"Louer :un contrat « location-relevé-entretien » coûte entre 15 et 20€ par an pour un compteur de classe C et 2 relevés par an.
      - Un contrat peut être signé pour 5 ou 10 ans.
      - Le contrat sur 5 ans est plus judicieux, car on peut renouveler les compteurs plus vite, en tenant compte des progrès technologiques.
Acheter : acheter et faire poser un compteur individuel peut coûter entre 100 et 200 € il faut également prévoir de possibles travaux pour que le compteur soit bien posé, de façon à être accessible pour les relevés : si les canalisations ne le permettent pas, il faudra alors engager d'importants travaux. Enfin, il faut compter le coût du contrat d'entretien et celui des relevés, qui sont compris entre 13 et 32 €.
"
La consommation d'eau (froide et chaude) serait alors facturée selon notre consommation et non au millième.
Réfléchir aussi s'il est intéressant de demander à Vinci d'installer des compteurs pour les parties communes (bat A et B par ex) : facturé au millième.

Bonsoir,

L'AG n'a pas toujours lieu 1 mois avant la livraison. Pour Rive de Parc, l'AG a eu lieu la veille de la livraison des parties communes et de mémoire des premiers logements.

2. C'est tout à fait cela.

3. Concernant les critères de sélection de syndic, je pourrai vous envoyer le fichier Excel que j'avais réalisé pour Rive de Parc. Les critères cités par mdrl sont très pertinents.

4. Le premier budget, prévisionnel, est souvent difficile à estimer (le budget de la 1ère année de Rive de Parc était supérieur de 30% par rapport au réalisé). Et surtout, il n'est pas du tout représentatif d'un budget "normal" car de nombreux éléments sont gratuits, pris en charge par le promoteur, constructeur ou fournisseurs, etc.

5 et 6. Si Kadence a été vendu avec la norme Habitat et Environnement, le promoteur est dans l'obligation de proposer la pose en AG (ou de les poser directement) et de payer la pose si l'AG le décide. Il faut par contre décider s'ils seront loués ou achetés.

7. Je ne connais pas de copropriétés dans le trapèze qui ont fait ce choix pour le moment. Il faut que les copropriétés paient l'installation, ce qui est assez coûteux, et la rentabilité pas évidente. Les premières années sont en général assez chargées (réception, incidents, etc).

8. Je pense qu'il faudra que l'AG vote une résolution demandant au syndic et conseil syndical de proposer un cahier des charges pour la seconde AG. Le boxage est rarement la priorité la 1ère année et même plusieurs mois après, très peu de copropriétaires l'ont fait sur Rive de Parc. Le coût y est notamment pour quelque chose.

12. Il faudra que le syndic demande dès la fin de l'AG à Vinci de le faire car si ce n'est pas effectué, c'est particulièrement pénible pour annuler bip et vigiks.

Actarus

D’après ce que j'ai compris par rapport à d'autres programmes.
La 1ère AG a lieu en principe environ1 mois avant la livraison, et il faut communiquer à Vinci les différents sujets que nous souhaitons mettre à l'ordre du jour environ 2 mois avant cette AG.
Si on part sur une livraison fin décembre, l'AG aurait lieu en novembre avec un ordre du jour à préciser à Vinci en septembre.
Il serait utile, je pense, de se rencontrer une 1ère fois avant les vacances d’été.

Je proposerais bien que cette rencontre entre propriétaires se fasse en juin dans un café, pour préparer l'AG (comme vient de le faire Reflets en Seine).

En reprenant le CR de morphee (que je me permets de citer) et nos points précédents, nous avons :

  #######################################################################  

1/ Centralisation de nos demandes pour avoir plus de poids vis à vis du promoteur (TMA: exemples : date de disponibilité des plans électriques, Points à l'ODJ de la 1ère AG).
Le site internet www.ekadence.fr et ce forum seront de bons outils.
Création d’une liste de diffusion ?
Certains propriétaires ont peut-être des compétences particulières qui peuvent aider :
Nous pouvons commencer à les lister :
Sorya : suivi de travaux
Freedy2 : gestion du site internet
…

2/ Les élections du Conseil Syndical (CS)    
Ce choix est très important, il doit se faire sur des niveaux d'engagement/disponibilité d'une part, et de compétences d'autre part (ex: compétences juridiques et/ou comptables). Il est important d'avoir au moins une représentation pour chacun des 2 bâtiments au sein du CS.

3/ Présentation du syndic et vote du choix du syndic professionnel (celui de Vinci: CDB GESTION, ou un autre (Demander à ce que cela figure dans l'ordre du jour à Vinci: F.I.P (Foncière et Immobilière de Paris), etc...)
Le choix du syndic est primordial. Nous avons la possibilité de proposer des syndics alternatifs au syndic du promoteur, en amont de la 1ère AG.
Création de la liste des critères de décision (notamment expérience de gestion d'immeubles en VEFA, bonne taille, connaissance du trapeze et de ses spécificités, références) et rencontre avec 2 ou 3 syndics pour les évaluer.
L'aide d'Actarus ou le retour d'autres membres du forum seraient un grand plus.

4/ Vote du budget prévisionnel (comparatif par rapport à d'autres immeubles... avoir une idée serait bien (euro/millième)

5/ Voter pour les compteurs d'eau froide individuels (voir si on peut avoir l'installation gratuitement par Vinci)

6/ Voter pour les compteurs d'eau chaude individuels (voir si on peut avoir l'installation gratuitement par Vinci)

7/ Voter l'installation de compteurs de chauffage

8/ L'état des lieux du parking (sécurité) et établissement d'un cahier des charges pour boxage des parkings (type de porte, références, règles...)

9/ La procédure de remise des clés

10/ Les commerces constituant le RDC de la résidence

11/ La livraison de l'immeuble au promoteur

12/ Noter les numéros de bips parking et de vigiks correspondants aux différents lots

13/ ...

  1er RDV en juin/juillet 2014 : nous pouvons utiliser un doodle pour planifier une date.
Cette réunion permettra  de : 1/ se rencontrer, 2/ définir les points importants et échanger des informations, 3/ discuter des « surprises » découvertes lors de la visite cloisons… à compléter…
  2ème RDV en septembre 2014 : cette réunion permettra  de : 1/définir le syndic alternatif à proposer à la 1ere AG sur la base des entretiens avec les syndics,  2/rediscuter les points à proposer à l'ODJ de la 1ère AG (importance de bien réfléchir en amont de la réunion), 3/réception des parties communes et pré-visite des appartements

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Merci de m’aider à compléter/reformuler/corriger ces idées   en partant de cette base écrite.

Bonjour CCHG,
N'hésitez pas à vous créer un compte sur www.ekadence.fr pour vous tenir au courant de l'actualité de la résidence.   
Si vous êtes prêt à monter on planifie la réunion longtemps à l'avance. Sinon, et de toute façon, il est prévu d'en faire un compte rendu détaillé qui sera disponible sur ekadence.fr

Bonjour Freedy,

C'est super de réfléchir dès à présent à la première AG. Pour notre part, nous habitons actuellement en province et sommes obligés de ce fait, de prévoir un certain temps à l'avance nos déplacements en région parisienne.

Merci pour ta proposition Actarus. Ce sera avec plaisir !
Nous pouvons peut-être commencer à planifier une date pour une première rencontre ? Qu'en pensez-vous ?   

Bonsoir,

Comme je l'ai fait pour plusieurs copropriétés, je suis à votre disposition pour vous aider si vous le souhaitez   

Actarus

OK pour le regroupement
La première AG a lieu avant la réception de nos appartements car les parties communes doivent être réceptionnées avant notre emménagement et je pense qu'il nous faut prendre un expert pour les parties communes VINCI sera présent avec son expert

j'ai déjà eu a faire à CDB Gestion plus intéressé à protéger VINCI son propriétaire   

Pour le conseil syndical il me semble important d'avoir des connaisseurs en
immobilier
gestion
communication
suivi de travaux
conduite de réunions
....

je me positionne sur suivi de travaux ayant l'habitude de gérer des équipes en horizontal et je suis disponible car sur place

ok pour coordonnées syndic ayant fait ces preuves de sérieux en MP

je peux vous donner l'adresse de notre syndic dont nous sommes très content en mp.
A bientôt

Il me semble que la 1ère AG a lieu avant la livraison.

Merci l'Admin,
Et merci à nos 2 protagonistes. C'est une bonne idée de commencer à poser ça par écrit, au fur et à mesure des idées nous enrichirons le sujet.

Cette première AG à généralement lieu avant la livraison ? Ou après ? Si c'est après, combien de temps après ?

Je me pose cette question, car il faut faire des démarches longtemps avant l'AG (comme demander l'inscription des sujets à l'ordre du jour) et qu'il peut être nécessaire de se contacter entre copropriétaires avant. Or avant la livraison, nous ne pouvons atteindre que les copropriétaires qui ont la démarche de se faire connaître ici sur le forum...   

C'est parfait ! Merci

Bonsoir,

J'ai pensé préférable de fusionner les deux sujets. Dites-moi si cela ne vous convient pas.

Admin

Bonjour Sorya,
Je pense qu'on a eu la même idée. (cf post : Préparation de l'AG)
En effet le choix du syndic n'est pas chose aisé, mieux vaut y penser non pas au dernier moment.

Bonjour,

Il est encore un peu tôt de parler d'Assemblée générale mais nous pouvons tout doucement y réfléchir.

En partant sur les divers posts qui abordent le sujet pour les autres immeubles, j'ai essayé de regrouper les différents sujets qui doivent être abordés

1/ Les élections du conseil syndical
2/ Présentation du syndic et vote du choix du syndic professionnel (celui de Vinci:CDB GESTION, ou autre (A demander à être dans l'ordre du jour à VInci: F.I.P (Foncière et Immobilière de Paris), etc...)
3/ Vote du budget prévisionnel (comparatif par rapport à d'autres immeubles... avoir une idée serait bien euro/millième)
4/ Voter pour les compteurs d'eau froide individuels (voir si on peut avoir l'installation gratuitement par vinci)
5/ Voter pour les compteurs d'eau chaude individuels (voir si on peut avoir l'installation gratuitement par vinci)
6/ Voter l'installation de compteurs de chauffage
7/ L'état des lieux du parking
8/ La procédure de remise des clés
9/ Les commerces constituant le RDC de la résidence
10/ La livraison de l'immeuble au promoteur
11/ Noter les numéros de bips parking et de vigiks correspondants aux différents lots
12/ Le vote du boxage et le vote du règlement du box (type de porte, référence, règles ..)
13/ ...

Nous pouvons essayer de compléter cette liste et puis discuter de chaque point ensemble.
Cordialement,

à la vitesse ou sa avance
il me semble prudent de savoir qui connait un bon syndic pour éviter de se retrouver bloqués pendant un an avec le syndic constructeur qui n'est en général pas favorable aux réserves et autres procédures à l'encontre du constructeur
la première année étant la plus importante pour ce genre de choses