Forum du Quartier ile Seguin Rives de Seine

ZAC ile Seguin Rives de Seine - Trapèze - Boulogne-Billancourt

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Tendances immobilières sur Boulogne-Billancourt

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Message  Antoine-Immobilier le Ven 12 Avr 2019 - 10:02

Bonjour,

un extrait de la newsletter du Journal de l'Agence qui parle justement de l'approche des acquéreurs en IDF


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Message  Antoine-Immobilier le Jeu 11 Avr 2019 - 13:39

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] a écrit:Bonjour,

Sur le début de l'année 2019, sur vos ventes et ceux de vos collègues, pouvez-vous nous dire quelques statistiques du Trapeze (en moyenne bien sûr!):
- nombre d'offres sur le nombre de visites / bien
- % des montants des offres (acceptées ou non par le vendeur) par rapport au prix affiché :Montant de l'Offre/Montant affiché (100%=Offre au prix).
- % de marges du prix accepté par rapport au prix affiché: 0, 2, 5 ou 10%..
- ...

Si vous n'avez pas ces détails .. nous dire un peu plus dans ce sens.

Merci !


Bonjour MDRL,

c'est délicat car ma réponse ne sera pas représentative, dans la mesure où dans ce quartier j'ai finalisé 3 transactions au cours de ce premier trimestre 2019. Et je ne dispose pas des "statistiques" de mes confrères...
Et enfin chacun sa méthode et son approche en terme de prix de commercialisation, marge de négo, filtrage des acquéreurs, etc....


Maintenant pour apporter des éléments de réponses, voici mes retours d'expériences et ma méthode/vision :


Nombre de visites / offres :

On peut dire que ma moyenne est d'une offre pour 5 à 10 visites.
Tout dépend du type de bien (et donc indirectement du type de client), et du travail de "filtrage" en amont, et aussi de la position du propriétaire sur le prix de vente.

Je m'explique :

- La découverte des acquéreurs est essentielle dans mon métier.
Il faut donc bien comprendre les demandes, ce qui peut être rédhibitoire, et surtout la validation du pouvoir d'achat.
J'ai presque la moitié des demandes qui ne viendront pas visiter, pour les raisons ci dessous.
Une bonne visite est une visite pertinente avec des clients bien qualifiés !
Si c'est juste pour faire "pousseur de porte" et/ou présenter des offres de clients qui n'ont pas la capacité d'acheter quelle serait ma plus value en tant qu'agent immobilier ?

- Suivant le type de bien nous n'avons pas la même clientèle, donc pas la même "maturité" dans le processus de décision.
Pour un 4 ou 5 pièces nous avons des personnes qui ont généralement acheté une ou plusieurs fois dans leur vie, qui ont des critères bien précis, qui savent faire des concessions car sont déjà passé par là, etc...
Donc en général peu de visites mais très bien ciblées, et des acquéreurs globalement matures et une prise de décision rapide.
Pour un 2 ou 3 pièces, c'est très souvent un premier achat.
Donc beaucoup de primo-accédants ont généralement (mais heureusement pas tous) besoin de voir beaucoup de biens, ont beaucoup de mal à trouver (car la perle rare n'existe pas !), il faut donc faire preuve de bien plus de pédagogie et de patience.
Donc sur ce type de bien il faudra plus de visites pour trouver un acquéreur qui "saute le pas".


Pourcentage des offres acceptées :

Pour ma part proche de 100% (2 refus en 2 ans....), dans la mesure où je ne prends pas une offre pour prendre une offre !
Après je distingue le propositions orales et les vrais offres écrites avec dossier calibré...
Je travaille en amont avec les acquéreurs pour leur faire prendre conscience de la réalité du marché.
Idem pour les vendeurs.
Donc quand une personne veut vraiment acheter, face à un vendeur qui veut vraiment vendre, nous arrivons toujours à ajuster l'offre pour satisfaire tout le monde (et encore une fois cela nécessite une expertise, un suivi et beaucoup de pédagogie de ma part).



Marge de négociation :


Alors là c'est un long débat !
Ca rejoint ce qui je disais plus bas au sujet des prix de commercialisation et du positionnement des vendeurs.

Mon expérience m'a confirmé ceci :

- Tout d'abord les estimations ne sont pas une science exacte. Donc il faut savoir prendre du recul, analyser, et s'adapter.

- Si le prix de début de commercialisation est trop élevé, nous aurons moins de demandes, donc moins de visites, et quand bien même nous avons des personnes intéressées elles peuvent ne pas nous le dire car le prix d'affichage les bloque ! (il ne faut pas croire que tout le monde veut/aime négocier, certains se disent "si c'est ce prix là tant pis on va voir ailleurs on n'essaie même pas...")

- Du coup si on laisse un prix trop élevé trop longtemps, on "use" le bien, et plus il reste sur le marché plus il se dévalorise....

- Donc ce que je préconise c'est de fixer un cap à 3 semaines max (tout se joue au début !), et savoir faire preuve d'humilité si on se rend compte que "ca ne prend pas".
A partir de ce moment là, on peut réajuster le prix et tout d'un coup la situation de débloque complétement !

Exemple concret :
J'avais un 2 pièces que j'avais préconisé de mettre à 375 000 grand max.
Les clients veulent tenter 385 000 euros. J'explique ma vision, mais c'est leur choix et je le respecte et tente comme cela.
L'effet nouveauté des premiers jours m'a amené quelques clients, moins que ce que je pensais....
Finalement au bout d'un mois, pas tant de visites que ca, personne ne se positionne....
Les clients ont intelligemment réagi, c'est à dire qu'on l'a enlevé 15 jours, et on l'a remis à 369 000 euros.
Et là, plus de visites en 10 jours que précédemment en un mois !
Et au final une offre avec petite négo, et tout le monde s'est entendu rapidement.
La finalité : ca se joue à très peu me direz-vous, mais cet écart était suffisant pour se passer de demandes de visites et ne pas déclencher d'intention d'achat...

Au final mes négociations par rapport au prix d'affichage "actuel" au moment où le client a visité est vraiment très faible, et j'arrive régulièrement à obtenir des offres au prix.

Il est bien plus productif de "fermer la porte" aux négociations en affichant un prix "cohérent" (c'est un mot qui ressort souvent dans mes négociations) qui ne suscitera ni le doute ni le débat, plutôt que de jouer au poker menteur en se disant "je mets volontairement 5 % au dessus comme ca s'il négocie 10% on coupera la poire en 2 et j'aurai ce qui me semble juste......."



Voilà j'espère avoir éclairé vos lanternes, tout du moins avec mon expérience et ma vision Very Happy


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Message  mdrl le Mar 9 Avr 2019 - 22:46

Bonjour,

Sur le début de l'année 2019, sur vos ventes et ceux de vos collègues, pouvez-vous nous dire quelques statistiques du Trapeze (en moyenne bien sûr!):
- nombre d'offres sur le nombre de visites / bien
- % des montants des offres (acceptées ou non par le vendeur) par rapport au prix affiché :Montant de l'Offre/Montant affiché (100%=Offre au prix).
- % de marges du prix accepté par rapport au prix affiché: 0, 2, 5 ou 10%..
- ...

Si vous n'avez pas ces détails .. nous dire un peu plus dans ce sens.

Merci !
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Message  Antoine-Immobilier le Ven 5 Avr 2019 - 10:18

Bonjour tout le monde.

Le printemps commence fort avec 3 signatures d'acte authentique d'appartements boulonnais (dont 2 avenue Lefaucheux)  Very Happy

Concernant les prix on peut constater une légère augmentation par rapport à l'année dernière.

En revanche l'activité a été très (trop calme) en début d'année.... Le climat socio-économique jouerait-il sur le climat de confiance des français ?

Néanmoins, je peux constater que les recherches ont bien reprises depuis mars ! (ce qui nous amène à des actes authentiques en été, donc le timing est assez propice...)


Enfin, et là c'est un constat général quand j'en parle avec des confrères, nous pouvons constater chez un certain nombre de vendeurs une certaine "gourmandise" dans les prix de vente.

Attention à ce risque (je comprends que niveau vendeur c'est tentant d'essayer...), la frontière est fine entre une fourchette haute (qui peut être défendue, surtout quand votre agent immobilier est un véritable ambassadeur passionné du quartier  Smile ), et un prix surcoté, qui non seulement ne fera pas venir beaucoup d'acquéreur, mais dévalorisera et décotera le bien in fine...


Au plaisir d'échanger avec vous dans la "vraie vie"  Very Happy  


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Message  Actarus le Dim 27 Jan 2019 - 0:00

Bonsoir,

Article et vidéo de Seloger : "Prix immobilier : les 10 villes de plus de 60 000 habitants les plus chères de France en 2018"

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La vidéo



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Message  Actarus le Mar 25 Déc 2018 - 10:17

Bonjour,

Graphique intéressant montrant la variation des prix en passant des quartiers périphériques de Paris vers les villes limitrophes :

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Message  mdrl le Sam 15 Avr 2017 - 11:25

Bonjour,

Je ne sais plus si je l'ai déjà dit sur le forum. Vous avez également le service PATRIM des impôts.
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Pour le coup, ce sont les vrais prix de transactions. Attention, la recherche est interdite pour d'autres raisons que celles évoquées au dessus, mais ... elle est tolérée quelques dizaines de fois / an par espace internet fiscal.
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Les résultats sont détaillés : adresse du bien (non de la rue+localisation sur carte), surface habitable, année de construction, prix net vendeur, étage, annexe (parking, cave..), exposition quelque fois...etc

Les limites sont toujours les mêmes pour ces différents outils/stats: agencement, qualité des prestations, vis-à-vis, situation du vendeur (vente urgente?...)...
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Message  Actarus le Jeu 13 Avr 2017 - 23:50

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] a écrit:Après j'ai d'autres outils d'analyse en interne plus détaillés, je ne vais dévoiler tous mes atouts publiquement Very Happy

Je réserve cela pour les estimations complètes Surprised  

Je n'en demandais pas tant Wink.

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Message  Antoine-Immobilier le Jeu 13 Avr 2017 - 22:39

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] a écrit:Plutôt limité Wink. C'est une raison de coût (cad plusieurs niveaux de service plus ou moins chers de Seloger) ? Je suis étonné qu'il y ait beaucoup moins de critères que pour une simple recherche de biens à vendre, y compris gratuitement sans avoir créé de compte.

Actarus

Après j'ai d'autres outils d'analyse en interne plus détaillés, je ne vais dévoiler tous mes atouts publiquement Very Happy

Je réserve cela pour les estimations complètes Surprised
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Message  Actarus le Jeu 13 Avr 2017 - 22:15

Plutôt limité Wink. C'est une raison de coût (cad plusieurs niveaux de service plus ou moins chers de Seloger) ? Je suis étonné qu'il y ait beaucoup moins de critères que pour une simple recherche de biens à vendre, y compris gratuitement sans avoir créé de compte.

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Message  Antoine-Immobilier le Jeu 13 Avr 2017 - 22:09

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] a écrit:Bonsoir Antoine,

Merci de ta réponse. Est-ce que tu peux filtre par l'âge des biens ? Plus globalement, en dehors du nombre de pièces, quels sont les filtres dont tu disposes ?

Actarus

Avec l'outil seloger pro, je ne peux filtrer que sur le nombre de pièces et la superficie...
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Message  Actarus le Jeu 13 Avr 2017 - 21:48

Bonsoir Antoine,

Merci de ta réponse. Est-ce que tu peux filtre par l'âge des biens ? Plus globalement, en dehors du nombre de pièces, quels sont les filtres dont tu disposes ?

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Message  Antoine-Immobilier le Jeu 13 Avr 2017 - 18:16

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien] a écrit:Bonjour Antoine,

Merci pour ces informations. Aurais-tu la possibilité de filtrer ces chiffres par quartier (a minima ceux de la ville donc pour la ZAC le quartier 3 Billancourt Rives de Seine et idéalement par sous quartier cad Pont de Sèvres et trapèze) ?

Actarus

Bonsoir, malheureusement je ne peux filtrer sur une zone bien précise avec cet outil, dans la mesure où les adresses et les zones ne sont pas toujours bien communiquées sur seloger...

Après, avec ce que je vois, la moyenne sur le quartier sur les dernières transactions gravitent autour de 8 000 / 8 500 euros le m2.

Bonne soirée

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Message  tomc le Jeu 13 Avr 2017 - 11:54

Bonjour et merci
Cela me semble proche de ce que je constate perso.
Actarus, il n'y pas assez de mutations dans notre quartier je pense pour avoir une vision claire. Je pense que d'ici un an, cela va plus bouger sachant qu'il n'y a presque plus rien à acheter en VEFA

Bonne journée
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Message  Actarus le Jeu 13 Avr 2017 - 11:40

Bonjour Antoine,

Merci pour ces informations. Aurais-tu la possibilité de filtrer ces chiffres par quartier (a minima ceux de la ville donc pour la ZAC le quartier 3 Billancourt Rives de Seine et idéalement par sous quartier cad Pont de Sèvres et trapèze) ?

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Message  Antoine-Immobilier le Jeu 13 Avr 2017 - 10:41

La même analyse sur une base de 2 pièces de 50m2, avec une fourchette de recherche à +/- 16 m2.

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Message  Antoine-Immobilier le Jeu 13 Avr 2017 - 10:35

Bonjour tout le monde.

J'ai créé ce sujet pour vous donner des indications sur les tendances des prix de l'immobilier sur Boulogne-Billancourt.

Un de mes outils informatiques me permet d'extraire les données du site seloger pour effectuer des analyses sur la concurrence à l'instant T.

Attention il s'agit des prix de commercialisation, pas des prix réels de transaction...


Voici une analyse que je viens de faire pour les 3 pièces à vendre actuellement.

Je pense que le graphique est assez parlant, je vous laisse regarder.


Très bonne journée

Antoine


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