Informations sur les AFUL

Bonsoir mdrl,

Je suis bien l'interlocuteur AFUL pour Rive de Parc en complément de mon syndic. Lors des AG ou des décisions qui ont des portées légales, mes demandes sont relayées par mon syndic de copropriété. Mais le reste du temps j'échange directement avec notre syndic d'AFUL, comme d'ailleurs d'autres membres de conseils syndicaux des autres immeubles de B3.

L'interlocuteur AFUL au sein des conseils syndicaux se fait par décision des conseils syndicaux parmi leurs membres. Mais tu as bien raison, l'élection des membres des conseils syndicaux se fait lors des AG des copropriétés.

Peux-tu préciser ta question sur la gouvernance pour Rive de Parc ? La première gouvernance tient à celle légale cad les rôles et responsabilités de chacun des acteurs d'une copropriété et ne peut être changé. Ensuite il y a des aspects légaux et d'autres plus de bonnes pratiques sur le fonctionnement d'un conseil syndical. Il faudrait que je te retrouve les documents utiles sur le sujet.

Actarus

Actarus a écrit:Bonjour mdrl,

(...) Rappelons que les copropriétaires ont tout intérêt à fixer en assemblée de façon très précise le comportement de leur syndic à l'assemblée de l'AFUL et de faire élire des propriétaires au "Comité Syndical" (voir rubrique "Syndicat").
(...)

J'avais bien compris et je parlais nottament de ce passage.

Actarus a écrit:
Dans les faits, tu as un syndic qui gère l'AFUL, souvent nommé comme président de l'AFUL. Tu peux ensuite avoir ou non des Comité (Conseil) Syndical de l'AFUL dont les membres sont les représentants des syndicats de copropriétés et des propriétaires des immeubles de l'AFUL.

Actarus a écrit:Lors des AG ou des réceptions / levées de réserves de l'AFUL, un membre de chaque conseil syndical de copropriété peut en général accompagner son syndic. C'est la plupart du temps le président du conseil syndical mais peut être un autre interlocuteur.  (...) Il importe que cela soit il est préférable qu'une gouvernance soit mise en place avec description des processus (qui contacte qui, etc).
Actarus

Merci pour ta réponse, c'est donc toi qui est l'interlocuteur et accompagne le syndic sur les sujets d'AFUL.
Est-ce que cette personne doit être désignée pendant l'AG des copropriétaires ?
Il y a t'il une gouvernance pour Rive de Parc? Doit elle être actée en AG des copro ?
Doit on prévoir une résolution lors de la 1er AG, si oui quelle en serait la formulation  ?
Toutes ces questions sont principalement pour comprendre et prévoir les résolutions sur ce sujet à mettre à l'ordre du jour lors de notre AG.

Bonjour mdrl,

Les ASL ne sont pas des AFUL mais y ressemblent. Les différences sont d'ailleurs citées dans le lien que j'avais publié :

Administration des AFUL
L'administration des AFUL reprend les règles des ASL, avec quelques modifications.
Ainsi le Syndicat, le conseil de direction, est appelé "Comité Syndical" pour les AFUL, à ne pas confondre avec le Conseil Syndical de la copropriété.
L'exécution des délibérations du Comité Syndical est confié à un Président. Le Code de l'Ubanisme, contrairement à l'ordonnance de 2004, définit assez précisément son rôle.
La particularité principale des AFUL (et sans doute le principal défaut de ce régime), ce sont les règles obligatoires fixant la composition des assemblées lorsque des immeubles en copropriété sont inclus dans le prérimètre des AFUL.

L'exclusion des copropriétaires des assemblées d'AFUL
Les lois concernant les AFUL ont été édictées en 1975, à une époque où l'on considérait que les affaires de chacun devaient être gérées par des "spécialistes".
L'article L.322-9-1 du Code de l'urbanisme dispose ainsi que, lorsqu'un immeuble en copropriété est inclus dans le périmètre d'une AFUL, tous les coprorpiétaires sont représentés à l'assemblée de l'AFUL par une seule personne, le Syndic de la copropriété.
Cette règle existe aussi dans de nombreuses ASL non AFUL, mais elle est facultative et les statuts peuvent être modifiés pour la changer. Dans les AFUL, elle est OBLIGATOIRE.
Le maintien de ce système contestable par l'Ordonance de 2004 n'est pas très heureux puisqu'il éloigne les copropriétaires des décisions et du fonctionnement des AFUL, qui peuvent gérer la quasi totalité des équipements techniques: chauffage, eau chaude ascenseurs, réseaux d'eau et d'élctricité, sécurité des personnes et des biens et ainsi la majorité de leurs charges.
L'article L.322-9-1 apporte deux bémols à cette règle:
1.Le syndic doit être "dument mandaté", ce qu veut dire qu'il doit prendre l'avis des copropriétaire pour se décider sur les questions somises à l'Assemblée de l'AFUL. L'assemblée générale des copropriétaires est l'organe le plus approprié pour donner ce mandat.
2. Un syndic ne peut représenter plusieurs copropriétés dans une assemblée d'AFUL. Les autres coproriétés doivent dans ce cas désigner un autre représentant. Dans quelles conditions, rien n'est précisé, c'est "ad hoc" dit la Loi,ce qui veut dire: "formé dans un but précis". En pricipe, c'est l'assemblée de copropriété qui élit un copropriétaire comme réprésentant.
Rappelons que les copropriétaires ont tout intérêt à fixer en assemblée de façon très précise le comportement de leur syndic à l'assemblée de l'AFUL et de faire élire des propriétaires au "Comité Syndical" (voir rubrique "Syndicat").
Il faut aussi étudier la possibilité de nommer le même syndic dans plusieurs copropriétés appartenant à la même AFUL, pour faire jouer la règle qui interdit à un même syndic de représenter plusieurs copropriétés à l'assemblée de l'AFUL. Dans cette hypothèse, les copropriétaires retrouver la liberté d'élire leur représentant.Tiré de www.droit-immo.com le 28/12/2008

Dans les faits, tu as un syndic qui gère l'AFUL, souvent nommé comme président de l'AFUL. Tu peux ensuite avoir ou non des Comité (Conseil) Syndical de l'AFUL dont les membres sont les représentants des syndicats de copropriétés et des propriétaires des immeubles de l'AFUL. Lors des AG ou des réceptions / levées de réserves de l'AFUL, un membre de chaque conseil syndical de copropriété peut en général accompagner son syndic. C'est la plupart du temps le président du conseil syndical mais peut être un autre interlocuteur. Pour Rive de Parc, c'est moi qui ait ce rôle même si je ne suis pas président de mon conseil syndical. Il importe que cela soit une personne qui connaisse et s'implique dans le sujet afin d'éviter des échanges interminables avec les autres interlocuteurs. Dans les échanges avec le syndic d'AFUL, tu peux comme à l'AG, échanger directement avec lui mais il est préférable qu'une gouvernance soit mise en place avec description des processus (qui contacte qui, etc).

Actarus

Ce site est très clair. Merci.
Je remarque : http://www.carrefourdesasl.fr/?q=node/11
" (...) Il en résulte que les "simples copropriétaires" d'un immeuble inclus dans une ASL peuvent être élus au Syndicat de l'ASL quand bien même il ne sont pas admis à participer à l'assemblée de l'ASL lorsque les Statuts prévoient qu'un immeuble est représenté en bloc par le syndic de la copropriété.
(...) La nouvelle Ordonnance permet donc d'élire au "Syndicat" tous les membres de l'Association, qu'ils soient membres de l'asseemblée ou non. Ce qui permet à des copropriétaires motivés et compétents d'accéder au Syndicat de l'ASL, qui est le véritable organe de direction de l'ASL.

Pour ce faire, il faut que les coporpriétaire de l'immeuble votent, lors de l'assemblée de leur immeuble, une résolution mandatant leur syndic de copropriété pour élire l'un des leur (qu'il faut nommer expressement) au Syndicat de l'ASL. "

Y-a-t'il quelqu'un sur le forum qui serait co-propriétaire, et membre du syndicat de l'Aful (non membre de l'AG Aful) avec l'aide du syndic de copropriété (mandaté par/représentant des co-propriétaire lors des AG d'Aful) ?

Bonsoir,

Voici le plan de tous les macrolots / ilots :



Quelques éléments d'informations sur les AFUL :
http://www.carrefourdesasl.fr/?q=node/8

Actarus (association A2RS)