Forum du Quartier ile Seguin Rives de Seine

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Dim 26 Nov 2023 - 21:22

    Bonsoir,

    Article de Capital d'août 2023 sur les prix immobiliers à Boulogne-Billancourt :

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip5001

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip5002

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Dim 26 Mar 2023 - 21:36

    Bonsoir,

    Article des Echos : "Immobilier : les nouvelles règles pour évaluer un bien"

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4587
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    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4597
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4598

    Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-les-nouvelles-regles-pour-evaluer-un-bien-1911924

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Sam 17 Déc 2022 - 19:26

    Bonsoir,

    Article des Echos : "Immobilier : les bonnes et les mauvaises affaires du Grand Paris"

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4401
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    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4403
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4404
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4405

    Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-les-bonnes-et-les-mauvaises-affaires-du-grand-paris-1889505

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Lun 5 Déc 2022 - 17:34

    Bonjour Antoine-Immobilier,

    Antoine-Immobilier a écrit:"Chauffage individuel"
    Euh pas possible.... Les immeubles du Trapèze sont raccordés au chauffage urbain Idex, et sont tous en collectifs.

    Tu chipotes, on dirait moi Laughing.

    Antoine-Immobilier a écrit:"Cave" ? Cela exclut 90% du Trapèze qui est en zone inondable.
    Seules les résidences dans le "carré" Cours Ile Seguin / Kermen / Bontemps / Doisneau en disposent car elles sont à la limite.

    Je ne crois pas que la présence de cave dépende du PPRI. Il y a des caves sur le secteur Parc en Seine / D3b alors qu'il est en front de Seine.

    Antoine-Immobilier a écrit:Quelle est leur source officielle ?  Question  Question  Question

    C'est marqué dessus Very Happy

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4382

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Antoine-Immobilier Dim 4 Déc 2022 - 23:11

    Et surtout rien qui correspond à leurs critères sur le site des impôts, et encore en élargissant beaucoup la zone !

    Quelle est leur source officielle ?  Question  Question  Question



    Prix immobilier dans le Trapeze Captur54
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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Antoine-Immobilier Dim 4 Déc 2022 - 23:04

    Prix immobilier dans le Trapeze Captur51
    Prix immobilier dans le Trapeze Captur52

    Alors là il faut m'expliquer d'où vient leur exemple ! Question Question

    Rue de Meudon immeuble 2010 ZAC du Trapèze ?

    Impossible les immeubles du Trapèze situés rue de Meudon datent de 2015 et 2016.

    (avant cela il y a eu le Spazio au 26/28 rue de Meudon, mais il date de décembre 2012 et ne fait pas partie de la ZAC du Trapèze techniquement parlant....)

    "Chauffage individuel"
    Euh pas possible.... Les immeubles du Trapèze sont raccordés au chauffage urbain Idex, et sont tous en collectifs.

    "Cave" ? Cela exclut 90% du Trapèze qui est en zone inondable.
    Seules les résidences dans le "carré" Cours Ile Seguin / Kermen / Bontemps / Doisneau en disposent car elles sont à la limite.

    En tout cas les immeubles du Trapèze rue de Meudon n'en ont pas.


    Bref c'est bien beau de nous mettre des statistiques et des exemples dans leur journal, mais si les infos ne sont pas correctes Neutral Neutral Neutral


    Il fallait me demander, avec plus de 50 ventes que j'ai réalisées juste dans le quartier du Trapèze j'en ai des statistiques à la pelle Very Happy Very Happy


    Dernière édition par Antoine-Immobilier le Dim 4 Déc 2022 - 23:12, édité 1 fois
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    Message  Actarus Dim 4 Déc 2022 - 20:40

    Bonsoir,

    Article de Capital d'août 2022 sur les prix immobiliers à Boulogne-Billancourt :

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4377

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4376

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Dim 14 Aoû 2022 - 18:56

    Bonjour,

    Page du site Meilleurs Agents : "Grand Paris : Les prix de l'immobilier par station de métro"

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip4238

    Source : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/metro-grand-paris/

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Lun 16 Aoû 2021 - 21:59

    Bonsoir,

    Article du site Actu.fr : "Hauts-de-Seine. Combien vaut la maison de votre voisin ?"

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip3528
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip3529
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip3530

    Source : https://actu.fr/societe/hauts-de-seine-combien-vaut-la-maison-de-votre-voisin_44135664.html

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Mar 9 Fév 2021 - 22:58

    Bonsoir,

    Extrait d'un article du Parisien : "Immobilier en Ile-de-France : découvrez les prix autour des gares du Grand Paris Express"

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip3123

    Source : https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-en-ile-de-france-decouvrez-les-prix-autour-des-gares-du-grand-paris-express-09-02-2021-8424021.php

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Mer 23 Déc 2020 - 21:35

    Bonsoir,

    Article d'Actu.fr "Les prix de l'immobilier s'envolent à Boulogne-Billancourt : un nouveau palier franchi" : https://actu.fr/ile-de-france/boulogne-billancourt_92012/les-prix-de-l-immobilier-s-envolent-a-boulogne-billancourt-un-nouveau-palier-franchi_38275057.html

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Mar 3 Nov 2020 - 20:49

    Bonsoir JM - B3,

    Merci beaucoup pour l'article !

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Enquête Capital de Novembre 2020

    Message  JM - B3 Dim 1 Nov 2020 - 11:44

    Bonjour à tous

    Le mensuel papier Capital de novembre vient de publier sa cote annuelle.

    -> Le quartier a franchi le cap du prix moyen de 10.000 € le mètre carré (+ 8 %) et rejoint la fourchette haute de prix sur Boulogne.

    BOULOGNE-BILLANCOURT
    La cote est sûrement montée trop haut


    La pénurie de logements, déjà sensible en début d'année, s'est amplifiée après le confinement.
    Certes, plusieurs vendeurs se sont alors décidés à proposer leur bien. «Mais les acheteurs se sont précipités, pour signer à des tarifs inédits», s'étonne Julien Karakoc, de Rive Ouest Immobilier. Résultat : l'inflation varie selon le secteur de 8 à 15% sur un an. A côté du bois, les transactions bouclées sous les 11 000 euros le mètre carré se comptent sur les doigts d'une main. Dans le reste de Boulogne nord, rien ne part à moins de 8 200 euros le mètre carré, et la moyenne oscille entre 9 000 et 9 500 euros le mètre carré. Dans le sud, enfin, les prix ont progressé, jusqu'à 8 000 euros le mètre carré environ.

    Depuis la rentrée de septembre, l'activité ralentit. Le nombre d'acheteurs recule, et ceux encore présents prennent leur temps pour signer. C'est ainsi que ce propriétaire d'un cinq pièces
    de 90 mètres carrés, dans une résidence des années 1970 près de la porte de Saint-Cloud, qui avait tenté un coup fin juillet en affichant son bien à 950000 euros, a dû se résoudre à le négocier à 855 000 euros fin septembre. Soit un sacré rabais, pour ce type de surface, de 10%. «Les acquéreurs sont plus sélectifs», confirme Julien Karakoc. D'ici début 2021, même les logements sans défaut et bien placés, dont la cote est montée trop haut, pourraient se déprécier, de 2 à 5%. Le plongeon devrait être plus prononcé pour les résidences les moins bien entretenues et éloignées du métro.



    Prix immobilier dans le Trapeze 2020-112
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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Dim 1 Mar 2020 - 19:49

    Bonsoir,

    Intéressant de noter qu'un logement du Trident en vente utilise l'argument "Au pied de la gare " Le Grand Paris Express" alors que la copropriété s'y est opposée :

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip2209

    Source : https://www.pap.fr/annonces/appartement-boulogne-billancourt-92100-r431000901

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    Message  Actarus Sam 8 Fév 2020 - 12:28

    Bonjour,

    Extrait de l'article des Echos : "Immobilier Grand Paris : palmarès des hausses de prix autour des gares"

    Prix immobilier dans le Trapeze Image10

    Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-grand-paris-palmares-des-hausses-de-prix-autour-des-gares-1169408

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    Message  Actarus Ven 27 Déc 2019 - 23:58

    Bonsoir,

    Etude de la société du Grand Paris avec cette partie : "Pour le moment, pas d’impact visible sur les prix pour l’ensemble du nouveau réseau"

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip1979
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip1978

    Source : http://notairesdugrandparis.fr/sites/default/files/2019-12/communique-de-presse-immobilier-mensuel-2019-12.pdf

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    Message  tomc Lun 25 Nov 2019 - 21:39

    Hello

    Nous c'est bon en termes de logements sociaux je pense que nous sommes exemplaires dans le quartier !
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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Lun 25 Nov 2019 - 20:15

    Bonsoir,

    Article du Parisien : "Municipales à Boulogne-Billancourt : difficiles équilibres en pleine flambée immobilière"

    Prix immobilier dans le Trapeze Clip1882
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip1880
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip1881
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip1885
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip1884
    Prix immobilier dans le Trapeze Clip1883

    Source : http://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/municipales-a-boulogne-billancourt-difficiles-equilibres-en-pleine-flambee-immobiliere-25-11-2019-8201499.php

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    Message  Actarus Dim 24 Nov 2019 - 13:16

    Bonjour,

    Information du site proprioo.fr :

    Prix immobilier dans le Trapeze Fichie10

    https://www.proprioo.fr/blog/tout-ce-quil-faut-savoir-pour-investir-a-boulogne-billancourt/

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  tomc Lun 26 Aoû 2019 - 11:12

    Bonjour
    oui j'ai remarqué aussi quand je l'ai lu.

    Cependant et en effet les deux derniers vendus chez nous sont en violet.

    Espérons que les taux ne vont pas remonter trop vite car je pense que la chute des prix serait importante.

    Ces hausses sont pour partie très artificielles (Boulogne c'est + 10 % par an....)

    Bonne journée
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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Dim 25 Aoû 2019 - 17:59

    Bonjour JM - B3,

    Merci pour l'article ! Je suppose que les prix du trapèze étant à cheval entre les deux premières catégories et plus présents dans la première (800 euros vs 700 euros dans la seconde) ils ont préféré nous mettre dans la première. Ils auraient aussi pu segmenter la première en 9000-11000 et 11000-14000. Il est aussi pas extra d'avoir des catégories qui se recouvrent.

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Spécial immobilier dans le mensuel Capital de septembre 2019

    Message  JM - B3 Dim 25 Aoû 2019 - 17:26

    Bonjour à tous

    Le mensuel papier Capital de septembre vient de publier sa cote annuelle.

    Remarque : il y a une erreur sur le choix de la couleur au regard de la légende de la carte -> Capital a surclassé le quartier du Trapèze Very Happy 
    La réalité se trouve dans l'article : "Le quartier du Trapèze affiche les prix les plus élevés de Boulogne Sud, de 8 800 à 9 800 € dans le récent".


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    Message  Alain_91 Sam 10 Nov 2018 - 10:56

    Oui ça ressemble plus à un publipostage qu’un article sérieux. Faire des moyennes, en plus sur peu de ventes, sur des communes n’a pas trop d’intérêt pour un acheteur ou un vendeur. Sur Boulogne les prix au m2 vont au moins du simple au double suivant l’emplacement.
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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  tomc Sam 10 Nov 2018 - 8:36

    Very Happy Laughing
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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Sam 10 Nov 2018 - 0:54

    Bonsoir tomc,

    Il doit y avoir un hic avec Guy Hoquet Laughing

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  tomc Ven 9 Nov 2018 - 8:19

    Bonjour Actarus

    je me méfie de ce genre d'article d'autant que la source est Guy Hoquet donc en termes de statistiques je ne crois pas que l'échantillon soit assez représentatfif
    J'en veux pour preuve l'augmentation d'Issy Les Moulineaux qui prend 20% à 8600 eur le m2 soit plus que Boulogne .....

    bonne journée à toi


    Dernière édition par tomc le Sam 10 Nov 2018 - 8:37, édité 1 fois
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    Message  Actarus Jeu 8 Nov 2018 - 22:43

    Bonsoir,

    Article du Parisien : "Immobilier : quelles sont les villes qui profitent déjà du Grand Paris ?" -> Ils ont oublié Boulogne !

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    Source : http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/immobilier-quelles-sont-les-villes-qui-profitent-deja-du-grand-paris-08-11-2018-7937757.php

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    Message  South Boulogne Ven 2 Nov 2018 - 17:09

    Bonjour,

    Info du Parisien : "Immobilier : Neuilly-sur-Seine plus cher que Paris"
    http://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/immobilier-neuilly-sur-seine-plus-cher-que-paris-01-11-2018-7932903.php

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    Message  Alain_91 Jeu 6 Sep 2018 - 7:27

    Antoine-Immobilier a écrit:
    ........Dernier point, quand vous parlez des règles de calculs pour les statistiques dans les médias, je suis très perplexe

    Ce n’est pas exatement ce que j’ai ecrit. Je faisais référence aux bases de données des chambres de notaires et à leur méthodologie de calcul statistique des prix au m3, chiffres qui sont régulièrement repris par les médias. Il y a même des espaces presse sur les sites des chambres de notaires avec ces communiqués mensuels, vous avez aussi accès aux notes de situation conjonsturelle du marché immobilier, aux conférences de presse etc .... La méthode de calcul est claire et sur la base des actes authentiques, ils anticipent même les hausses ou baisses sur les 3 mois à venir sur la base des compromis de vente enregistrés chez eux.

    Par exemple pour la chambre des notaires d’ile de France voir ici
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    Message  tomc Jeu 6 Sep 2018 - 0:04

    Tout à fait d'accord , les chiffres des medias ont l'air faux car pas de méthodologie comme d'habitude.
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    Message  Antoine-Immobilier Jeu 6 Sep 2018 - 0:01

    tomc a écrit:Bonsoir
    Personne ne dit le contraire si j'ai bien lu d'autant que personne ne peut oublier la loi carrez qui est obligatoire.
    Il s'agit d'une technique de détermination du prix peu importe après par quoi on divise pour avoir un prix au m2 à mon avis.

    Bonne soirée

    On a répondu en même temps, quoique moi de façon moins concise Very Happy Very Happy

    Ca me prendra moins de temps à faire des vidéos qu'à écrire des romans à ce rythme là Very Happy
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    Message  Antoine-Immobilier Mer 5 Sep 2018 - 23:59

    Alain_91 a écrit:J'insiste sur ce sujet mais le calcul doit être fait sur les m2 habitables tel que définis par la Loi Carrez (donc balcon, terrasse à exclure ainsi que les m2 avec une hauteur sous plafond infèrieur à 1.80 m, parking, cave), le vendeur doit d'ailleurs produire un diagnostic loi Carrez dans le dossier de vente. Libre à chacun après d'estimer la bonification (ou le malus) qu'apporte un balcon, une terrasse, une mezzanine, un parking, une cave, l'orientaion, la vue, la localisation, etc ... mais le prix de vente au m2 sera le prix total de vente demandée /nombre de m2 Loi Carrez. C'est d'ailleurs comme cela que les chambres de notaires annoncent leurs statisques de prix au m2 que l'on voit sans discontinuer dans les médias, ils ont l'avantage d'avoir accès à la base de données des actes authentiques dans lesquels figurent le prix de vente réel et les m2 loi Carrez.

    Bonjour,

    oui tout à fait la loi Carrez est obligatoire pour toute commercialisation d'appartement, mais attention pas de maison !

    "La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie d’une habitation dans l’acte de vente, mais cette règle ne s’applique qu’aux logements vendus en copropriété, ce qui exclut les maisons individuelles."


    Donc il n'y a pas de règle inscrite dans le marbre pour le calcul du prix au mètre carré en tant "qu'approche commerciale".
    Comme je le disais c'est une méthode que j'applique, comme beaucoup, et ce n'est pas une règle officielle.

    C'est pour çà qu'il est extrêmement important de bien préciser dans l'annonce s'il y a une "surface habitable" différente de la "surface loi Carrez", et de préciser les surfaces des balcons ou terrasses.
    Par exemple un appartement sous les combles qui représenterait 100 m2 habitables, et seulement 80 m2 Carrez, parce que 20 m2 sont en dessous des 1,80m, même si on pourra aisément les aménager.

    La pondération dont je parlais sert finalement à "valoriser" et/ou à "intégrer" la valeur d'un balcon ou d'une terrasse dans un prix moyen au m2.


    Dernier point, quand vous parlez des règles de calculs pour les statistiques dans les médias, je suis très perplexe quand je vois les chiffres.
    Déjà parce que comme je le disais pas de Carrez pour les maisons, et surtout si on faisait tout simplement prix de vente / superficie Carrez, le prix au m2 serait en moyenne bien plus important.
    Prenez mon exemple ci-dessous avec l'appartement de 85m2.
    Là où je trouvais 8666 avec mon approche pondéré, on retrouverait 800000/85 = 9411.
    Or dans les médias on retrouve à Boulogne je cite "des prix dans le neuf entre 7300 et 8200" (voir article ci-dessous). Ca ne reflète absolument pas d'après moi les prix du neuf à ce jour dans Boulogne, tout quartier confondu !
    Je vous laisse juger par vous-même : https://www.selogerneuf.com/recherche?idtypebien=1%2c2%2c9&idtt=9&ci=920012&si_programme=1


    Après chacun pourra avoir son approche sur le calcul du prix au mètre carré, au final on achète un ensemble dont il est impératif d'avoir toutes les informations, et chacun juge le prix qu'il est prêt à mettre par rapport au marché actuel.
    Bref la loi de l'offre et la demande....


    NB : à titre professionnel je n'ai vendu qu'une maison de ville, les appartements représentant l'écrasante majorité des transactions à Boulogne.
    Et j'avais préconisé à mes clients de malgré tout faire une loi Carrez pour leur maison, afin de fournir aux prospects acquéreurs un détail extrêmement précis et faire preuve de transparence et de professionnalisme.
    Car malheureusement beaucoup d'agence dans la commercialisation de maison se permettent de donner un chiffre parfois bien trop gonflé en comptabilisant des surface annexes qui, en théorie, sortiraient complètement du calcul Carrez....
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    Message  tomc Mer 5 Sep 2018 - 23:56

    Bonsoir
    Personne ne dit le contraire si j'ai bien lu d'autant que personne ne peut oublier la loi carrez qui est obligatoire.
    Il s'agit d'une technique de détermination du prix peu importe après par quoi on divise pour avoir un prix au m2 à mon avis.

    Bonne soirée
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    Alain_91


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    Message  Alain_91 Mer 5 Sep 2018 - 22:57

    J'insiste sur ce sujet mais le calcul doit être fait sur les m2 habitables tel que définis par la Loi Carrez (donc balcon, terrasse à exclure ainsi que les m2 avec une hauteur sous plafond infèrieur à 1.80 m, parking, cave), le vendeur doit d'ailleurs produire un diagnostic loi Carrez dans le dossier de vente. Libre à chacun après d'estimer la bonification (ou le malus) qu'apporte un balcon, une terrasse, une mezzanine, un parking, une cave, l'orientaion, la vue, la localisation, etc ... mais le prix de vente au m2 sera le prix total de vente demandée /nombre de m2 Loi Carrez. C'est d'ailleurs comme cela que les chambres de notaires annoncent leurs statisques de prix au m2 que l'on voit sans discontinuer dans les médias, ils ont l'avantage d'avoir accès à la base de données des actes authentiques dans lesquels figurent le prix de vente réel et les m2 loi Carrez.
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    Message  Antoine-Immobilier Mer 5 Sep 2018 - 10:01

    mdrl a écrit:
    Est-ce que cela est une méthode de calcul personnelle, voire la votre et celle de votre entourage professionnel immo à Boulogne, ou est-ce une méthode généralement admise (en zone dense (petite couronne)) ?
    Les 1/4 x m2 balcon sont plafonnés à 5m2 dans le calcul, n'est ce pas ? Je crois avoir lu ça sur le forum de votre part.

    Bonjour,

    ce n'est pas un calcul "officiel", c'est un usage que beaucoup de confrères utilisent.

    Concernant le plafonnement de la pondération du balcon, il n'y en a pas. Après c'est une question de proportion.
    En effet pondérer à 1/4 un bacon de 20 m2, ce qui donne un peu plus de 45 000 euros le "prix du balcon" dans la valorisation du bien, ca reste cohérent par rapport au même appartement sans balcon.
    En revanche si on a une terrasse de 100 m2, est-ce qu'elle "vaut" vraiment 225 000 euros ? Est-ce que les clients ont réellement besoin d'autant pour ce prix ? Ne vont-ils pas plutôt s'orienter, à prix équivalent, sur un produit avec une plus petite terrasse, mais bien suffisante, avec une superficie d'appartement plus grand ?
    Voilà pourquoi sur les grandes surfaces annexes il est plus délicat de les pondérer avec les mêmes règles...


    En tout cas nos échanges mes donnent une idée....
    Je pense que je vais faire des petites vidéos que je posterai entre autre sur ce site pour répondre aux questions, afin que cela soit plus vivant et plus intéractif.
    Qu'en pensez-vous ?  Very Happy
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    Message  mdrl Mer 5 Sep 2018 - 0:32

    Antoine-Immobilier a écrit:Bonjour,
    Exemple :
    appartement de 85 m2 + 20 m2 de terrasse + 1 place de parking en sous-sol à 800 000 euros FAI
    surface totale pondérée 85 + (1/4 x 20) = 90
    800 000 euros - 20 000 euros place de parking = 780 000 euros hors parking
    780 000 / 90 = 8 666 euros/m2
    Very Happy

    Bonjour Antoine,

    Est-ce que cela est une méthode de calcul personnelle, voire la votre et celle de votre entourage professionnel immo à Boulogne, ou est-ce une méthode généralement admise (en zone dense (petite couronne)) ?

    Les 1/4 x m2 balcon sont plafonnés à 5m2 dans le calcul, n'est ce pas ? Je crois avoir lu ça sur le forum de votre part.
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    Message  Antoine-Immobilier Mar 4 Sep 2018 - 13:12

    tomc a écrit: (je vous appellerai probablement étant donné que vous êtes un voisin!)

    Avec plaisir ! Very Happy
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    Message  tomc Mar 4 Sep 2018 - 12:42

    d'accord merci
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    Message  Antoine-Immobilier Mar 4 Sep 2018 - 12:21

    tomc a écrit: Je comprends le raisonnement en effet sauf quand le vendeur est dans sa résidence principale du coup Smile

    Même en cas de résidence principale le vendeur devait payer de la TVA sur sa plus-value (et non pas de la fiscalité "classique" sur plus-value comme pour de la résidence secondaire).

    Donc plus value de 120 000 euros, il devait payer 20 000 euros de TVA grosso modo.

    Donc il les répercutait sur son prix de vente, et disait aux acheteurs qu'ils s'y retrouveraient avec les économies sur les frais de notaire.
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    Message  tomc Mar 4 Sep 2018 - 12:11

    tout à fait je me souviens de qq échanges à ce moment là

    Je comprends le raisonnement en effet sauf quand le vendeur est dans sa résidence principale du coup Smile
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    Message  Antoine-Immobilier Mar 4 Sep 2018 - 11:57

    tomc a écrit: Je ne me souvenais plus de cette règle de première habitation depuis 2013, décidément tout a été fait pour dégouter les mutations à ce moment là!

    En fait non pas vraiment.
    A l'époque j'étais banquier et voyait bien comment ca se passait dans les transactions : le vendeur "réintégrait" cet économie dans son prix de vente.
    Le vendeur vendait plus cher mais payait une taxe sur la plus-value, et les acquéreurs achetaient plus cher en sachant que les économies ils les feraient sur les frais de notaire.

    Donc ce qu'on donnait d'une main on le reprenait de l'autre...

    Bref au moins maintenant la règle est plus simple et évite ce type de calcul dans lequel ni le vendeur ni l'acheteur n'y gagnait plus....
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    tomc


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    Message  tomc Mar 4 Sep 2018 - 11:07

    Bonjour,

    Je souscris totalement. Je ne me souvenais plus de cette règle de première habitation depuis 2013, décidément tout a été fait pour dégouter les mutations à ce moment là!
    Effectivement il semblerait aussi que les immeubles sans commerce avec des RDV sur élevés sont appréciés.

    Merci pour votre confirmation (je vous appellerai probablement étant donné que vous êtes un voisin!)

    bonne journée à tous
    T
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    Message  Antoine-Immobilier Mar 4 Sep 2018 - 10:22

    Bonjour,

    je vous confirme que je ne comprends pas la fourchette basse à 7100 euros/m2 annoncée ici...

    J'ai repris hier les ventes que j'ai faites dans le quartier entre mars et juillet, j'ai vendu 7 appartements type 4 pièces et 5 pièces, allant des premiers appartements du Trapèze de 2009 (près du Doddy's) jusqu'aux constructions récentes de 2015 un peu plus loin le long du parc.

    Les prix de vente effectifs (prix final frais d'agence inclus) oscillent entre 8600 et 9200 euros/m2.


    Pour rappel voici ma méthode de calcul : (prix de vente FAI - valeur des emplacements de parking) / (surface appartement + 1/4 surface annexe)

    Exemple :
    appartement de 85 m2 + 20 m2 de terrasse + 1 place de parking en sous-sol à 800 000 euros FAI
    surface totale pondérée 85 + (1/4 x 20) = 90
    800 000 euros - 20 000 euros place de parking = 780 000 euros hors parking
    780 000 / 90 = 8 666 euros/m2



    Et pour répondre à Tomc, oui je pense clairement que le fait qu'il n'y ait plus de programme neuf crée un phénomène de rareté, puisque plus de concurrence à frais de notaire réduits.
    En effet, avant on avait le choix entre un appartement en VEFA avec livraison sous 2 ans en moyenne avec frais de notaire réduits (à peu près 2%, et certains promoteurs les offraient...), et des appartements "déjà habités" pour lesquels il fallait mettre des frais de notaire pleins (à peu près 8%, car je rappelle que depuis le 1er janvier 2013 un logement est considéré comme ancien dès qu'il a été habité, même s'il est revendu au bout de 3 mois après livraison, ce qui n'était pas le cas avant 2013 avec des frais réduits pour une revente dans les 5 premières années, mais avec des impôts supplémentaires pour le vendeur...).
    Bref la différence de coût était loin d'être négligeable !


    Aujourd'hui je constate que la plupart des mes acquéreurs habitent déjà le quartier, et cherchent une pièce en plus pour les enfants.

    Résultat : peu de 4 et 5 pièces à vendre dans le quartier car faible turnover, rareté du produit, faible concurrence à l'instant T de la vente (à chaque fois il n'y avait que 3-4 produits similaires en moyenne à la vente en même temps, et donc tous mes prospects faisaient le même tour et les mêmes comparaisons).
    Dès le moment où le prix est adapté et cohérent, ca part très vite ! (pour ma part sur ces ventes 10 jours en moyenne)


    Après tout se vend croyez-moi, quels que soient les atouts/points faibles d'un appartement, dès le moment où le prix est en phase avec le marché.
    Mais malheureusement je vois trop de produits qui trainent plusieurs mois, notamment en PAP, et là non seulement il y a un problème de positionnement, mais de plus le bien est complètement "usé" et le vendeur perd complètement en crédibilité. Mais ca c'est un autre débat !


    Donc oui la loi de l'offre et la demande a bien fait augmenté les prix de l'immobilier à Paris et 1ère couronne, dont Boulogne-Billancourt, et personnellement je trouve que nous avons un très beau quartier, très familial, dans lequel les familles souhaitent rester, qui a un fort potentiel, et qui a aujourd'hui bien évolué en terme de vie locale (commerces de proximité, restaurants,...) par rapport à ces 5 dernières années.


    Mais attention, pas à n'importe quel prix non plus, et c'est là qu'il faut faire appel à un bon professionnel pour vous accompagner !  Very Happy
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    tomc


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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  tomc Lun 3 Sep 2018 - 23:11

    Bonsoir

    Je vous confirme que les prix dans notre quartier sont à la hausse et drastique si j'en crois qq agences boulonnaises surtout depuis un an que j'ai rencontrées.

    Le 7100 du Capital n'est presque jamais rencontré visiblement. A voir les annonces je ne vois rien en dessous de 8500. Vous faites le même constat?

    Ceux qui voulaient vendre l'année dernière ont bien fait d'attendre. Toutefois s'ils restent à Boulogne ils vont acheter bcp plus cher Smile

    Cependant les Cassandre d'il y a 6,7 ans sont tout de même largement démentis même si nous sommes sur un plateau (sans dépression majeure attendue non plus dixit ces professionnels ainsi qu'un notaire du coin). L'arrivée des commerces et le fait que plus rien n'est à vendre doit jouer de façon importante je pense?

    A suivre

    Bonne soirée
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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Spécial immobilier dans le mensuel Capital de septembre 2018

    Message  JM - B3 Dim 26 Aoû 2018 - 21:12

    Extrait du mensuel Capital de septembre 2018 spécial immobilier.

    Le quartier du Trapèze est dans la fourchette de prix allant de 7100 à 9500 € le M2 (hors frais de notaire et frais d'agence).
    La cartographie des prix quartier par quartier est à retrouver dans le magazine.



    BOULOGNE-BILLANCOURT : des transactions signées dans l'heure.

    Face à une demande qui n'a pas fléchi, la cote affiche une flambée de 7 à 14% sur un an. La pénurie de biens est telle "que la vente d'un appartement proposé au prix du marché se conclut dans la journée" assure Julien Karadoc, de l'agence Rive Ouest Immobilier.

    Certains quartiers dépassant maintenant largement ceux du sud du XVIème arrondissement, cette hausse devrait ralentir, pour s'afficher entre +l et +5%.

    L'inflation touche en particulier les logements haut de gamme, bien situés et sans défaut, pour lesquels certains acheteurs sont prêts à signer dans l'heure. Les appartements de grand standing avec terrasse et vue, non loin du bois de Boulogne, s'échangent ainsi à plus de 13 000 euros le mètre carré. Celui-ci, boulevard Anatole France, de 190 mètres carrés en parfait état, avec une terrasse de 220 mètres carrés, aura coûté 2,5 millions d'euros à son nouveau propriétaire (13 160 euros le mètre carré).

    Les logements au Nord de la route de la Reine se vendent, eux, autour de 9000 euros le mètre carré. Même ceux des copropriétés anciennes sans ascenseur, ou des immeubles des années 1960 aux fortes charges, nécessitent de 7 400 à 8500 euros le mètre carré. Quant aux secundo-accédants, qui hésitaient jusqu'à présent à acheter un quatre-pièces ou plus, ils fran­
    chissent désormais le pas.

    Au Sud, les prix ont effectué un rattrapage spectaculaire. Dans des secteurs jusqu'ici moins cotés, comme Point-du-jour ou les abords du pont de Billancourt, la cote s'est même envolée de plus de 10%. Elle frôle désormais les 10 000 euros le mètre carré pour les appartements proches de Paris, quand l'essentiel du marché se situe plutôt dans une fourchette comprise entre 6 500 et 9000 euros le mètre carré. Seuls les biens situés dans de grandes copropriétés des années 1960 et 1970 éloignées du métro donnent lieu à négociation.
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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Dim 1 Juil 2018 - 20:36

    Bonsoir,

    A noter dans l'article précédent le nom du photographe Wink :

    Prix immobilier dans le Trapeze Clipb122

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Dim 1 Juil 2018 - 20:34

    Bonsoir,

    Article de Seloger : "Prix immobiliers, quartiers clés, marges de négociation, Ève Poussier, responsable de l’agence « Les Agents de l'immobilier », décode le marché immobilier de Boulogne-Billancourt, dans les Hauts-de-Seine."

    Prix immobilier dans le Trapeze Clipb121

    Source : https://edito.seloger.com/actualites/villes/dans-les-quartiers-nord-de-boulogne-billancourt-atteint-des-prix-parisiens-interview-21504.html

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    Prix immobilier dans le Trapeze Empty Re: Prix immobilier dans le Trapeze

    Message  Actarus Dim 18 Fév 2018 - 18:11

    Bonjour,

    "Grand Paris Express : la flambée des prix de l’immobilier ne sera pas forcément au rendez-vous" : la liste plus complète

    Prix immobilier dans le Trapeze Clipb664
    Prix immobilier dans le Trapeze Clipb661

    Prix immobilier dans le Trapeze Clipb663
    Prix immobilier dans le Trapeze Clipb662

    Source : https://www.francetransactions.com/actus/immobilier/marche-immo/grand-paris-express-la-flambee-des-prix-de-l-immobilier-ne-sera-pas-forcement.html

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    Message  South Boulogne Mer 14 Fév 2018 - 23:48

    Bonsoir,

    Immobilier : découvrez l’impact du futur supermétro sur les prix au m² près de chez vous
    http://www.leparisien.fr/grand-paris/immobilier-decouvrez-l-impact-du-futur-supermetro-sur-les-prix-au-m-pres-de-chez-vous-12-02-2018-7555878.php

    Prix immobilier dans le Trapeze Clipb163

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    Message  Alain_91 Mar 12 Déc 2017 - 3:49

    tomc a écrit:Tu te compliques ....
    ils ont moulinés les prix des T3 dès qu'ils voyaient une annonce T3 et ils ont fait une vague moyenne ! Sinon on aurait peut être un prix au m2 et non un prix d'appartement ....

    Si tel est le cas cela demontrerait le manque de sérieux de cet article car nombreux sont les T3 d'une cinquantaine de m2 dans Paris.

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