Forum du Quartier ile Seguin Rives de Seine

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L'Osange - Préparation de la 1ère AG

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shalimar

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Message  shalimar le Ven 14 Mar 2014 - 13:49

Bon courage et merci à vous pour la disponibilité!
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tomc

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Message  tomc le Ven 14 Mar 2014 - 13:15

Un grand merci à tout le monde
effectivement, moment agréable et intéressant !

Aujourd'hui réception des parties communes avec Noël et le Syndic.

A bientôt

thomas
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Message  mdrl le Mer 12 Mar 2014 - 21:25

Je confirme ! L'AG, je trouve, s'est très bien déroulée, avoir un bon président d'assemblée a été primordial. Smile
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Message  Actarus le Mer 12 Mar 2014 - 19:50

Bonsoir,

Félicitations aux copropriétaires de L'Osange qui ont très bien préparé et géré de main de maître leur 1ère AG !

Actarus
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Toros

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Message  Toros le Mer 12 Mar 2014 - 12:11

@voisin12 a écrit:Bonjour

Les copropriétaire ont choisient lors de l'AG d'hier le syndic John Arthur et Tiffen .

Merci à tous ceux qui nous ont aidé à faire ce choix

 Very Happy

Merci à tous ceux qui se sont mobilisés en amont pour l'AG Smile
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voisin12

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Message  voisin12 le Mer 12 Mar 2014 - 10:21

Bonjour

Les copropriétaire ont choisi lors de l'AG d'hier le syndic John Arthur et Tiffen .

Merci à tous ceux qui nous ont aidé à faire ce choix

 Very Happy


Dernière édition par voisin12 le Mer 12 Mar 2014 - 14:26, édité 1 fois
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Message  Toros le Sam 1 Mar 2014 - 22:11

@Gouvic a écrit:Bonjour,

Je suis d'accord avec l'ensemble des points évoqués par chacun, en particulier vis à vis des compteurs individuels, à l'exception de :

1) Choix du syndic

Jusqu'à aujourd'hui, je suis pleinement satisfait des prestations de VINCI IMMOBILIER (co-promoteur) et CBC (constructeur, également du groupe VINCI).
Par conséquent, je ne vois pas pourquoi je m'opposerai au syndic actuel proposé par VINCI IMMO.
Pour être totalement transparent je dois préciser que je travaille au sein d'une entreprise du groupe VINCI, mais qu'un argument lié à ma partialité ne saurait être avancé ; en effet, je reste tout a fait disposé à changer de syndic si une raison valable est apportée, en particulier par Actarus qui maitrise a priori très bien ces sujets.
Cdt.

Outre le conflit d'intérêt, que penser d'un syndic qui, des son premier AG oublie d'ajouter une résolution ?
Nous avons les devis pour les compteurs individuels de chauffage mais pas de résolution prévue pour voter!

Comme mentionné plus haut, j'ai prévenu le Syndic qui ne souhaite pas envoyer d'erratum. Un erratum aurait reporté l'AG (21 jours) mais surtout mis sous la lumière cet oubli.
Du coup, ils vont essayer de glisser ça dans la résolution d'installation de compteur d'eau chaude.
Je ne savais pas que ce le pole neuf de ce syndic datait de 2011, cela pourrait expliquer cette erreur.
Nous avons des opinions et priorités différentes, qui peut m'assurer que personne dans notre immeuble ne va contester et faire "capoter" cet installation si on la fait passer via la resolution des compteurs d'eau chaude?

@Gouvic a écrit:
2) Comptes séparés

Depuis 12 ans au sein d'une copropriété de BOULOGNE, nous n'avons jamais voté pour la création d'un compte séparé pour la copropriété, et cela n'a jamais posé le moindre problème à aucun des coproprétaires.
Par conséquent, je ne vois pas pourquoi l'utilisation d'un compte séparé deviendrait maintenant avec cette nouvelle copropriété un indispensable.

Je reste bien évident à l'écoute de l'ensemble des arguments qui seront avancés afin de préparer au mieux cette première AG.

Cdt.

En plus du fait d'anticiper l'obligation prochaine mentionné par Actarus, cela permet par exemple d'éviter un appel de charge que le syndic aurait oublié 3 ans après, ça arrive plus souvent qu'on le croit.
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Message  Actarus le Sam 1 Mar 2014 - 13:16

Bonjour,

@Gouvic a écrit:1) Choix du syndic

Jusqu'à aujourd'hui, je suis pleinement satisfait des prestations de VINCI IMMOBILIER (co-promoteur) et CBC (constructeur, également du groupe VINCI).
Par conséquent, je ne vois pas pourquoi je m'opposerai au syndic actuel proposé par VINCI IMMO.
Pour être totalement transparent je dois préciser que je travaille au sein d'une entreprise du groupe VINCI, mais qu'un argument lié à ma partialité ne saurait être avancé ; en effet, je reste tout a fait disposé à changer de syndic si une raison valable est apportée, en particulier par Actarus qui maitrise a priori très bien ces sujets.

J'aurai bien commencé par le prix car Vinci Immobilier Gestion était 30% plus cher que le syndic que nous avons sur Rive de Parc. Mais comme dit Shalimar, ils ont dû ajuster leurs prix. Il ne faut d'ailleurs pas nécessairement prendre ce point comme critère principal.

Je partage également son avis sur le risque de conflits d'intéret lors de la réception des parties communes. Il y a un exemple sur le trapèze d'un syndic du même groupe que le promoteur (ce n'était pas Vinci) qui  défendait un peu trop souvent la copropriété. Bilan au bout de quelques années (2 je crois), ce syndic a été remercié et pas positivement...

Le manque d'expérience dans le neuf était également rédhibitoire pour nous. Le pôle neuf de Vinci Immobilier Gestion date de 2011.

Je terminerai par un exemple concret : une porte de hall hors service et non réparée depuis (si j'ai bien compris) la livraison il y a... 4,5 ans ! Le promoteur est Vinci et le syndic Vinci Immobilier Gestion.

@Gouvic a écrit:2) Comptes séparés

Depuis 12 ans au sein d'une copropriété de BOULOGNE, nous n'avons jamais voté pour la création d'un compte séparé pour la copropriété, et cela n'a jamais posé le moindre problème à aucun des coproprétaires.
Par conséquent, je ne vois pas pourquoi l'utilisation d'un compte séparé deviendrait maintenant avec cette nouvelle copropriété un indispensable.

Comme je l'ai cité, voici les principales raisons : Il y a deux principaux avantages à cela : la lisibilité de la comptabilité et en cas de faillite d'un syndic, le travail de l'administrateur judiciaire est facilité dans le cas de copropriétés ayant des comptes séparés. Et comme l'indiquait Shalimar, les comptes bancaires séparés seront obligatoires à l'avenir.

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Message  Gouvic le Sam 1 Mar 2014 - 11:59

Bonjour,

Je suis d'accord avec l'ensemble des points évoqués par chacun, en particulier vis à vis des compteurs individuels, à l'exception de :

1) Choix du syndic

Jusqu'à aujourd'hui, je suis pleinement satisfait des prestations de VINCI IMMOBILIER (co-promoteur) et CBC (constructeur, également du groupe VINCI).
Par conséquent, je ne vois pas pourquoi je m'opposerai au syndic actuel proposé par VINCI IMMO.
Pour être totalement transparent je dois préciser que je travaille au sein d'une entreprise du groupe VINCI, mais qu'un argument lié à ma partialité ne saurait être avancé ; en effet, je reste tout a fait disposé à changer de syndic si une raison valable est apportée, en particulier par Actarus qui maitrise a priori très bien ces sujets.

2) Comptes séparés

Depuis 12 ans au sein d'une copropriété de BOULOGNE, nous n'avons jamais voté pour la création d'un compte séparé pour la copropriété, et cela n'a jamais posé le moindre problème à aucun des coproprétaires.
Par conséquent, je ne vois pas pourquoi l'utilisation d'un compte séparé deviendrait maintenant avec cette nouvelle copropriété un indispensable.

Je reste bien évident à l'écoute de l'ensemble des arguments qui seront avancés afin de préparer au mieux cette première AG.

Cdt.
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Message  Actarus le Jeu 27 Fév 2014 - 12:58

Bonjour Toros,

@Toros a écrit:Bonjour,

Je viens de contacter le syndic Vinci Immobilier (Mr. Fournier) concernant l'oubli de la résolution pour l'installation des compteurs de chauffage individuel.

Le chauffage étant fait avec de l'eau chaude, il voudrait inclure cette installation "oralement" dans la résolution 17 :  "Vote pour l'installation des compteurs d'eau chaude dans les gaines techniques »
Je l'ai quand même invité à faire un erratum, il va en discuter avec sa hiérarchie.
[qu’en pensez vous quand à la légalité?  Est ce qu’une personne peut contester ?]

Concernant l’installation de compteurs de chauffage individuel , je pense que personne ne sera contre :
Outre le fait que c'est un acte responsabilisant, Mr Fournier  vient de m'apprendre - à confirmer  - que l'église fait parti d'un ensemble avec l'immeuble l'Osange, et de fait leur chauffage est commun. J’aime mon prochain, mais je ne vais pas payer le chauffage de tout le monde Smile

Bonne journée

Le chauffage n'est pas fait avec de l'eau chaude (c'est même l'inverse). L'énergie de chauffage est directement fournie par Idex à 105 °C puis abaissé dans les canalisations des immeubles (page 55 du coeument http://www.cuepe.ch/html/enseigne/pdf/trp-12-13-14.pdf) via les sous stations communes à plusieurs immeubles ou dédiées. L'eau chaude est par contre générée à partir d'eau froide qui est chauffée via la chaleur fournie par Idex.

Il y a des compteurs au niveau des circuits qui alimentent plusieurs immeubles. Ainsi, il n'y a qu'une sous station pour High Parc et Fenêtre sur Parc mais deux compteurs indiquent la consommation globale de chacune des copropriétés sans pour autant qu'il y ait de compteurs individuels cad par lot. Cela devrait être identique pour L'Osange et l'espace Saint-François-de-Sale.

Autre document intéressant : http://www.gpso-energie.fr/sites/default/files/Atelier%20echanges13_presentation_ALE.pdf

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Message  Toros le Jeu 27 Fév 2014 - 10:53

@shalimar a écrit:
Outre le fait que c'est un acte responsabilisant, Mr Fournier  vient de m'apprendre - à confirmer  - que l'église fait parti d'un ensemble avec l'immeuble l'Osange, et de fait leur chauffage est commun. J’aime mon prochain, mais je ne vais pas payer le chauffage de tout le monde
euh ça veut dire qu'on va quand même payer leur part dans les charges communes?....
Je ne sais pas.
Information à vérifier.
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Message  shalimar le Jeu 27 Fév 2014 - 10:49

Outre le fait que c'est un acte responsabilisant, Mr Fournier vient de m'apprendre - à confirmer - que l'église fait parti d'un ensemble avec l'immeuble l'Osange, et de fait leur chauffage est commun. J’aime mon prochain, mais je ne vais pas payer le chauffage de tout le monde
euh ça veut dire qu'on va quand même payer leur part dans les charges communes?....
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Message  Toros le Jeu 27 Fév 2014 - 10:47

Bonjour,

Je viens de contacter le syndic Vinci Immobilier (Mr. Fournier) concernant l'oubli de la résolution pour l'installation des compteurs de chauffage individuel.

Le chauffage étant fait avec de l'eau chaude, il voudrait inclure cette installation "oralement" dans la résolution 17 :  "Vote pour l'installation des compteurs d'eau chaude dans les gaines techniques »
Je l'ai quand même invité à faire un erratum, il va en discuter avec sa hiérarchie.
[qu’en pensez vous quand à la légalité?  Est ce qu’une personne peut contester ?]

Concernant l’installation de compteurs de chauffage individuel , je pense que personne ne sera contre :
Outre le fait que c'est un acte responsabilisant, Mr Fournier  vient de m'apprendre - à confirmer  - que l'église fait parti d'un ensemble avec l'immeuble l'Osange, et de fait leur chauffage est commun. J’aime mon prochain, mais je ne vais pas payer le chauffage de tout le monde Smile

Bonne journée


Dernière édition par Toros le Jeu 27 Fév 2014 - 10:52, édité 1 fois
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Message  Actarus le Mer 26 Fév 2014 - 13:54

Bonjour,

@shalimar a écrit:ce qui est imposé par la loi doit-il également faire l'objet de vote?

Non. Mais je ne suis pas certain que la loi ALUR soit en vigueu car elle est contesté sur certains points devant le conseil constitutionnel http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/logement/20140224.OBS7506/loi-sur-le-logement-l-ump-saisit-le-conseil-constitutionnel.html
Plus d'informations sur la partie copropriété de la loi ALUR : http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/03_p16_18.pdf

L'ARC a rédigé un document (que je n'ai pas lu) sur les avantages et inconvénients (ils sont à fond pour les comptes séparés) : http://www.unarc.asso.fr/sites/default/files/files/do%20c1%20juillet10.pdf

@Toros a écrit:Merci Actarus, je pense qu'il va falloir que je te paie un verre pour te remercier de ton support sans faille :-)

Chic  Very Happy 

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Message  Toros le Mer 26 Fév 2014 - 12:11

@shalimar a écrit:ce qui est imposé par la loi doit-il également faire l'objet de vote?

En fait, que cela soit imposé par la loi ou non, il est fortement recommandé d'avoir des comptes séparés pour les raisons évoqués un peu plus haut par Actarus.
J'invite donc à voter pour avoir des comptes séparés.
C'est à dire contre la résolution 6 - "Dispense d'ouverture de compte bancaire séparé"
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Message  shalimar le Mer 26 Fév 2014 - 11:11

ce qui est imposé par la loi doit-il également faire l'objet de vote?
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Message  Toros le Mer 26 Fév 2014 - 11:08

@shalimar a écrit:le syndic de Vinci a calé son prix pour être inférieur à nos deux propositions je pense.
Il me semble qu'il faut effectivement ne pas garder un syndic affilié au promoteur pour éviter les conflits d'intéret lors de la réception des parties communes.

Je crois avoir lu aussi que les comptes bancaires séparés allaient être obligatoires donc on peut voter qu'on n'en veut pas pour ne pas payer le surcoût et attendre que la loi l'impose (à voir s'ils nous le refacture)

Je suis d'accord pour le syndic.
Concernant les comptes séparés, le surcoût par appartement / an est d'environ 15€, ce sur quoi j'éviterais quand même de faire des économies.
Cela nous éviterait d’éventuels ennuis et une résolution de moins à voter dans le futur.
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Message  shalimar le Mer 26 Fév 2014 - 10:50

le syndic de Vinci a calé son prix pour être inférieur à nos deux propositions je pense.
Il me semble qu'il faut effectivement ne pas garder un syndic affilié au promoteur pour éviter les conflits d'intéret lors de la réception des parties communes.

Je crois avoir lu aussi que les comptes bancaires séparés allaient être obligatoires donc on peut voter qu'on n'en veut pas pour ne pas payer le surcout et attendre que la loi l'impose (à voir s'ils nous le refacture)
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Message  Toros le Mer 26 Fév 2014 - 10:13

@Actarus a écrit:Bonjour Toros,

@Toros a écrit:s"]Choix d'un maître d'oeuvre pour assister le syndic lors de la livraison des partie communes
Il faudrait voir les conséquences de la présence d'un maître d'oeuvre sur les garanties biennale/décennale.

Nous ne l'avons pas choisi pour Rive de Parc. Je pense que cela limite les possibilités de réserves et n'apporte pas grand chose si votre syndic est compétent en matière d'immeubles neufs en VEFA.

Actarus

Je suis de cet avis aussi.

Merci Actarus, je pense qu'il va falloir que je te paie un verre pour te remercier de ton support sans faille :-)
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Message  Toros le Mer 26 Fév 2014 - 10:12

@Actarus a écrit:Bonjour Toros,

@Toros a écrit:Compteurs:
- Deux points sont à l'ordre du jour: installation compteur d'eau froide & chaude
- Même si ce n'est pas à l'ordre du jour, 3 devis sont joint pour l'installation de compteur de chauffage individuelle
Je suis pour, mais je ne sais pas si nous pouvons voter pour, étant donné que ce n'est pas à l'ordre du jour. Merci de m'éclairer :-)

Je suis de l'avis de Don Miguel, seuls les points inscrits à l'ordre du jour peuvent être discutés. Les annexes ne sont là que pour détailler les points de l'ordre du jour.

Actarus

Je n'ai certes pas fait cette demande, ma faute, mais je suppose que quelqu'un l'a effectué car il y a 3 devis de compteur de chauffage individuel.
Si c'est bien le cas, exit le syndic Vinci Immobilier, incapable de faire un ordre de jour correct.
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Message  Toros le Mer 26 Fév 2014 - 10:08

@Actarus a écrit:Bonjour Toros,

Ce n'est pas vrai. Que vous ayez un compte bancaire séparé ou non, vous aurez (devriez) avoir le détail des dépenses. Pour Rive de Parc, nous avons choisi le compte bancaire séparé. Il y a deux principaux avantages à cela : la lisibilité de la comptabilité et en cas de faillite d'un syndic, le travail de l'administrateur judiciaire est facilité dans le cas de copropriétés ayant des comptes séparés.

Actarus
Bonjour,

Merci de cette précision, il y a donc un avantage certain d'opter pour un compte bancaire séparé.
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Message  Actarus le Mer 26 Fév 2014 - 9:52

Bonjour Toros,

@Toros a écrit:Compteurs:
- Deux points sont à l'ordre du jour: installation compteur d'eau froide & chaude
- Même si ce n'est pas à l'ordre du jour, 3 devis sont joint pour l'installation de compteur de chauffage individuelle
Je suis pour, mais je ne sais pas si nous pouvons voter pour, étant donné que ce n'est pas à l'ordre du jour. Merci de m'éclairer :-)

Je suis de l'avis de Don Miguel, seuls les points inscrits à l'ordre du jour peuvent être discutés. Les annexes ne sont là que pour détailler les points de l'ordre du jour.

@Toros a écrit:Choix d'un maître d'oeuvre pour assister le syndic lors de la livraison des partie communes
Il faudrait voir les conséquences de la présence d'un maître d'oeuvre sur les garanties biennale/décennale.

Nous ne l'avons pas choisi pour Rive de Parc. Je pense que cela limite les possibilités de réserves et n'apporte pas grand chose si votre syndic est compétent en matière d'immeubles neufs en VEFA.

@Toros a écrit:Dispense d’ouverture de compte bancaire séparé:
Il faut voter contre afin d'avoir le détail des dépenses. Sinon, nous n'y aurons pas accès (info de @mdr)

Ce n'est pas vrai. Que vous ayez un compte bancaire séparé ou non, vous aurez (devriez) avoir le détail des dépenses. Pour Rive de Parc, nous avons choisi le compte bancaire séparé. Il y a deux principaux avantages à cela : la lisibilité de la comptabilité et en cas de faillite d'un syndic, le travail de l'administrateur judiciaire est facilité dans le cas de copropriétés ayant des comptes séparés.

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Message  Toros le Mer 26 Fév 2014 - 9:35

@Don Miguel a écrit:Vous ne pouvez pas voter pour des résolutions qui ne sont pas à l'ordre du jour, de même que vous ne pouvez ajouter de sujet si vous avez déjà reçu la convocation. C'est ce que m'avait répondu Vinci pour notre AG lorsque j'avais demandé d'ajouter la mise en place de compteur de chauffage.
Un oubli alors, car il y a un devis en annexe.

Il n'y a rien à faire?


Si le syndic de Vinci n'est même pas capable de faire un ordre de jour correct... La question de le garder ou pas ne se pose même pas :-)
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Message  Don Miguel le Mer 26 Fév 2014 - 9:13

Vous ne pouvez pas voter pour des résolutions qui ne sont pas à l'ordre du jour, de même que vous ne pouvez ajouter de sujet si vous avez déjà reçu la convocation. C'est ce que m'avait répondu Vinci pour notre AG lorsque j'avais demandé d'ajouter la mise en place de compteur de chauffage.
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Message  Toros le Mer 26 Fév 2014 - 8:54

Pour plus de détails:

3 Syndics
- Vinci Immobilier gestion
- Jourdan
- John Athur & Tiffen

Ordre croissant de tarifs.
Ceci étant dit, je ne suis pas certain qu'il faille retenir Vinci, le risque de conflit d'intérêts n'est pas nul.


Compteurs:
- Deux points sont à l'ordre du jour: installation compteur d'eau froide & chaude
- Même si ce n'est pas à l'ordre du jour, 3 devis sont joint pour l'installation de compteur de chauffage individuelle
Je suis pour, mais je ne sais pas si nous pouvons voter pour, étant donné que ce n'est pas à l'ordre du jour. Merci de m'éclairer :-)

Compteur visuel/Télémesure, quel prestataire ?
- Ocea Smart Building (Suez?)
- Techem
- ISTA
Vous les connaissez?

Choix d'un maître d'oeuvre pour assister le syndic lors de la livraison des partie communes
Il faudrait voir les conséquences de la présence d'un maître d'oeuvre sur les garanties biennale/décennale.

Dispense d’ouverture de compte bancaire séparé:
Il faut voter contre afin d'avoir le détail des dépenses. Sinon, nous n'y aurons pas accès (info de @mdr)

Autorisation d'accès dans les parties communes pour les forces de l'ordre

Constitution de provisions pour travaux d'entretien

A vos claviers.... j'attends vos avis.

Bonne journée
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Message  Actarus le Lun 24 Fév 2014 - 21:02

Bonsoir,

@mdrl a écrit:Vous avez proposé deux syndics alternatifs, et un seul (=Jourdan) a été retenu par Vinci  ?

Pas tout à fait. Vinci Immobilier Gestion est le syndic provisoire présenté par Vinci Immobilier Résidentiel (promoteur) pour l'AG. Plusieurs membres et futurs copropriétaires de L'Osange se sont organisés pour chercher un autre syndic à proposer à l'AG. Celle-ci devra décider lequel sera retenu. Mais comme il y a un ordre dans les points du jour d'une AG, il faudra d'abord voter pour retenir ou non Vinci Immobilier Gestion et s'il n'est pas retenu, voter pour le second.

@toros a écrit:* Budget annuel 95.000€.
Soit ~175 € / mois par appartement.

Sur Rive de Parc, nous avions comme budget prévisionnel 153 € / mois par appartement. Le léger détail est que le premier budget est très théorique, comprend de nombreuses périodes de gratuité ce qui rend peu pertinent sa valeur. Il faudra attendre les troisième et quatrième années pour avoir une bonne idée du budget.

@mdrl a écrit:Sinon, c'est plutôt une bonne nouvelle, la pose gratuite également pour les compteur individuel chauffage.

En effet. Vinci aurait pu faire de même pour ses précédentes constructions sur le trapèze...

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Message  mdrl le Lun 24 Fév 2014 - 15:15

Je vais suite à la réponse de Shalimar sur le Post "Appel de fond"
@shalimar a écrit:oui aux deux questions Smile
On a ajouté des sujets à l'ordre du jour (envoyé par LAR) et proposé deux cabinets.

Par contre, l'AG propose la nomination de 4 membres au conseil syndical seulement. ça veut dire qu'on ne peut pas en nommer davantage?

Vous avez proposé deux syndics alternatifs, et un seul (=Jourdan) a été retenu par Vinci  ?

Sinon, c'est plutôt une bonne nouvelle, la pose gratuite également pour les compteur individuel chauffage.
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Message  mdrl le Lun 24 Fév 2014 - 15:05

Le syndic alternatif étant plus cher que le syndic de Vinci, a t-il été soumis (et étudié) par les résidents ou par Vinci ?
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Toros

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Message  Toros le Lun 24 Fév 2014 - 14:59

Bonjour à tous,

j'ai reçu le courrier de Vinci.
Certains des éléments inscrits à l'ordre du jour:

* Choix du syndic (Vinci le moins cher, suivie du Cabinet Jourdan).

* Compteurs individuels eau chaude/froide/chauffage.
Pose gratuite mais ensuite contrat d'entretien de 10 ans.
Je vais essayer de trouver des informations sur la qualité des pièces, mais je ne suis pas du tout un connaisseur.

* Budget annuel 95.000€.
Soit ~175 € / mois  par appartement.

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