Tendances immobilières sur Boulogne-Billancourt

Bonsoir,

La future ligne 15 du métro fait déjà grimper les prix des villes desservies
https://immobilier.lefigaro.fr/article/la-future-ligne-15-du-metro-fait-deja-grimper-les-prix-des-villes-desservies_120909a4-56b6-11ec-9fd9-155f4124dee1/?origine=VWT16001

South Boulogne

Bonsoir,

L'intégralité de la ligne 15 ne sera pas mise en service en une fois. C'est l'axe sud qui relie Boulogne-Billancourt (Pont de Sèvres) à Noisy-le-Grand (Noisy-Champs) qui doit être terminé en premier, en 2025. Les prix de l'immobilier sur ce tracé ont augmenté de 21 % depuis le début des travaux en 2017, selon Hosman.
https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_111572/achat-vente/le-grand-paris-une-occasion-d-investir-dans-l-immobilier-immobilier-le-grand-paris-une-occasion-a-saisir-20211209

South Boulogne

Bonsoir,

Immobilier : après Paris, une ville des Hauts-de-Seine est la plus chère de France

Une ville des Hauts-de-Seine se hisse à la deuxième place des communes de France où les logements neufs coutent le plus chers.

Sans travaux, propres, bien isolés et modernes, les logements neufs attirent les propriétaires mais peuvent coûter très chers. Dans les Hauts-de-Seine, la ville de Boulogne-Billancourt figure en haut du classement des villes françaises où les logements neufs coûtent les plus chers

Boulogne-Billancourt plus chère que Lyon

La ville de Boulogne-Billancourt est sans conteste la ville des Hauts-de-Seine où le prix au mètre carré est le plus élevé pour un logement neuf. Avec 12 229 euros du m², la commune limitrophe de la capitale se hisse, selon un classement réalisé par le site immobilier SeLoger.com, à la deuxième place des villes de France où les logements neufs coûtent le plus cher.
La commune des Hauts-de-Seine de plus de 110 000 habitants devance ainsi Lyon où les prix au mètre carré dans le neuf se limitent à 6 677 euros. La première place revient, sans réelle surprise à Paris avec un prix au mètre carré estimé à 13 425 euros.



https://actu.fr/ile-de-france/boulogne-billancourt_92012/immobilier-apres-paris-une-ville-des-hauts-de-seine-est-la-plus-chere-de-france_45313858.html

South Boulogne

Bonjour,

effectivement notre ville connait un délai moyen de vente extrêmement court, d'ailleurs même légèrement plus court que Paris (en tout cas d'après des statistiques que j'avais lues l'année dernière).

Alors dans certains cas les appartements peuvent partir en une journée de visite (ce qui m'arrive assez régulièrement dans notre quartier), mais attention au gros piège : beaucoup pensent qu'à cause de cette tension, ils peuvent faire "n'importe quoi".

Erreur....

Les acquéreurs sont extrêmement aguerris, et suivent de très près le marché.

Se positionner un peu trop au dessus de son prix "cohérent" peut braquer les acquéreurs et n'aboutir à aucune intention d'achat et/ou à une pénurie de visites...

Et après on tombe dans un processus d'usure du bien, qui reste trop longtemps, avec une ou plusieurs baisses de prix....


Bref oui les biens peuvent se vendre très vite, mais cela ne veut pas dire "très facilement", ni à n'importe quel prix.


En tout cas, si besoin d'être accompagné, je suis disponible  

Article intéressant :
https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-ces-villes-qui-ont-la-cote-depuis-la-fin-du-confinement-1378304

En résumé :
Pour rappel, la tension immobilière s'obtiennent divisant le nombre total d’acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs. Si ce ratio est supérieur à 1, cela signifie qu’il y a davantage d’acheteurs que vendeurs, les propriétaires sont donc en meilleure position pour négocier. C’est le cas à Paris ou Lyon, villes dans lesquelles on obtient plus de 2,5 acheteurs par annonce. Des villes comme Boulogne-Billancourt, Strasbourg ou Nantes, déjà sous tension, ont donc vu leur déficit d’offres s’accentuer sur un an.
...
La palme de la ville la plus prisée reste cependant Boulogne-Billancourt, commune dans laquelle une annonce ne reste que trois petites semaines en ligne.

Bonjour,

un extrait de la newsletter du Journal de l'Agence qui parle justement de l'approche des acquéreurs en IDF

mdrl a écrit:Bonjour,

Sur le début de l'année 2019, sur vos ventes et ceux de vos collègues, pouvez-vous nous dire quelques statistiques du Trapeze (en moyenne bien sûr!):
- nombre d'offres sur le nombre de visites / bien
- % des montants des offres (acceptées ou non par le vendeur) par rapport au prix affiché :Montant de l'Offre/Montant affiché (100%=Offre au prix).
- % de marges du prix accepté par rapport au prix affiché: 0, 2, 5 ou 10%..
- ...

Si vous n'avez pas ces détails .. nous dire un peu plus dans ce sens.

Merci !

Bonjour MDRL,

c'est délicat car ma réponse ne sera pas représentative, dans la mesure où dans ce quartier j'ai finalisé 3 transactions au cours de ce premier trimestre 2019. Et je ne dispose pas des "statistiques" de mes confrères...
Et enfin chacun sa méthode et son approche en terme de prix de commercialisation, marge de négo, filtrage des acquéreurs, etc....


Maintenant pour apporter des éléments de réponses, voici mes retours d'expériences et ma méthode/vision :


Nombre de visites / offres :

On peut dire que ma moyenne est d'une offre pour 5 à 10 visites.
Tout dépend du type de bien (et donc indirectement du type de client), et du travail de "filtrage" en amont, et aussi de la position du propriétaire sur le prix de vente.

Je m'explique :

- La découverte des acquéreurs est essentielle dans mon métier.
Il faut donc bien comprendre les demandes, ce qui peut être rédhibitoire, et surtout la validation du pouvoir d'achat.
J'ai presque la moitié des demandes qui ne viendront pas visiter, pour les raisons ci dessous.
Une bonne visite est une visite pertinente avec des clients bien qualifiés !
Si c'est juste pour faire "pousseur de porte" et/ou présenter des offres de clients qui n'ont pas la capacité d'acheter quelle serait ma plus value en tant qu'agent immobilier ?

- Suivant le type de bien nous n'avons pas la même clientèle, donc pas la même "maturité" dans le processus de décision.
Pour un 4 ou 5 pièces nous avons des personnes qui ont généralement acheté une ou plusieurs fois dans leur vie, qui ont des critères bien précis, qui savent faire des concessions car sont déjà passé par là, etc...
Donc en général peu de visites mais très bien ciblées, et des acquéreurs globalement matures et une prise de décision rapide.
Pour un 2 ou 3 pièces, c'est très souvent un premier achat.
Donc beaucoup de primo-accédants ont généralement (mais heureusement pas tous) besoin de voir beaucoup de biens, ont beaucoup de mal à trouver (car la perle rare n'existe pas !), il faut donc faire preuve de bien plus de pédagogie et de patience.
Donc sur ce type de bien il faudra plus de visites pour trouver un acquéreur qui "saute le pas".


Pourcentage des offres acceptées :

Pour ma part proche de 100% (2 refus en 2 ans....), dans la mesure où je ne prends pas une offre pour prendre une offre !
Après je distingue le propositions orales et les vrais offres écrites avec dossier calibré...
Je travaille en amont avec les acquéreurs pour leur faire prendre conscience de la réalité du marché.
Idem pour les vendeurs.
Donc quand une personne veut vraiment acheter, face à un vendeur qui veut vraiment vendre, nous arrivons toujours à ajuster l'offre pour satisfaire tout le monde (et encore une fois cela nécessite une expertise, un suivi et beaucoup de pédagogie de ma part).



Marge de négociation :


Alors là c'est un long débat !
Ca rejoint ce qui je disais plus bas au sujet des prix de commercialisation et du positionnement des vendeurs.

Mon expérience m'a confirmé ceci :

- Tout d'abord les estimations ne sont pas une science exacte. Donc il faut savoir prendre du recul, analyser, et s'adapter.

- Si le prix de début de commercialisation est trop élevé, nous aurons moins de demandes, donc moins de visites, et quand bien même nous avons des personnes intéressées elles peuvent ne pas nous le dire car le prix d'affichage les bloque ! (il ne faut pas croire que tout le monde veut/aime négocier, certains se disent "si c'est ce prix là tant pis on va voir ailleurs on n'essaie même pas...")

- Du coup si on laisse un prix trop élevé trop longtemps, on "use" le bien, et plus il reste sur le marché plus il se dévalorise....

- Donc ce que je préconise c'est de fixer un cap à 3 semaines max (tout se joue au début !), et savoir faire preuve d'humilité si on se rend compte que "ca ne prend pas".
A partir de ce moment là, on peut réajuster le prix et tout d'un coup la situation de débloque complétement !

Exemple concret :
J'avais un 2 pièces que j'avais préconisé de mettre à 375 000 grand max.
Les clients veulent tenter 385 000 euros. J'explique ma vision, mais c'est leur choix et je le respecte et tente comme cela.
L'effet nouveauté des premiers jours m'a amené quelques clients, moins que ce que je pensais....
Finalement au bout d'un mois, pas tant de visites que ca, personne ne se positionne....
Les clients ont intelligemment réagi, c'est à dire qu'on l'a enlevé 15 jours, et on l'a remis à 369 000 euros.
Et là, plus de visites en 10 jours que précédemment en un mois !
Et au final une offre avec petite négo, et tout le monde s'est entendu rapidement.
La finalité : ca se joue à très peu me direz-vous, mais cet écart était suffisant pour se passer de demandes de visites et ne pas déclencher d'intention d'achat...

Au final mes négociations par rapport au prix d'affichage "actuel" au moment où le client a visité est vraiment très faible, et j'arrive régulièrement à obtenir des offres au prix.

Il est bien plus productif de "fermer la porte" aux négociations en affichant un prix "cohérent" (c'est un mot qui ressort souvent dans mes négociations) qui ne suscitera ni le doute ni le débat, plutôt que de jouer au poker menteur en se disant "je mets volontairement 5 % au dessus comme ca s'il négocie 10% on coupera la poire en 2 et j'aurai ce qui me semble juste......."



Voilà j'espère avoir éclairé vos lanternes, tout du moins avec mon expérience et ma vision

Bonjour,

Sur le début de l'année 2019, sur vos ventes et ceux de vos collègues, pouvez-vous nous dire quelques statistiques du Trapeze (en moyenne bien sûr!):
- nombre d'offres sur le nombre de visites / bien
- % des montants des offres (acceptées ou non par le vendeur) par rapport au prix affiché :Montant de l'Offre/Montant affiché (100%=Offre au prix).
- % de marges du prix accepté par rapport au prix affiché: 0, 2, 5 ou 10%..
- ...

Si vous n'avez pas ces détails .. nous dire un peu plus dans ce sens.

Merci !

Bonjour tout le monde.

Le printemps commence fort avec 3 signatures d'acte authentique d'appartements boulonnais (dont 2 avenue Lefaucheux)  

Concernant les prix on peut constater une légère augmentation par rapport à l'année dernière.

En revanche l'activité a été très (trop calme) en début d'année.... Le climat socio-économique jouerait-il sur le climat de confiance des français ?

Néanmoins, je peux constater que les recherches ont bien reprises depuis mars ! (ce qui nous amène à des actes authentiques en été, donc le timing est assez propice...)


Enfin, et là c'est un constat général quand j'en parle avec des confrères, nous pouvons constater chez un certain nombre de vendeurs une certaine "gourmandise" dans les prix de vente.

Attention à ce risque (je comprends que niveau vendeur c'est tentant d'essayer...), la frontière est fine entre une fourchette haute (qui peut être défendue, surtout quand votre agent immobilier est un véritable ambassadeur passionné du quartier   ), et un prix surcoté, qui non seulement ne fera pas venir beaucoup d'acquéreur, mais dévalorisera et décotera le bien in fine...


Au plaisir d'échanger avec vous dans la "vraie vie"    

Bonjour,

Je ne sais plus si je l'ai déjà dit sur le forum. Vous avez également le service PATRIM des impôts.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16832

Pour le coup, ce sont les vrais prix de transactions. Attention, la recherche est interdite pour d'autres raisons que celles évoquées au dessus, mais ... elle est tolérée quelques dizaines de fois / an par espace internet fiscal.
http://www.dossierfamilial.com/argent/impots/patrim-estimer-la-valeur-d-un-logement-sur-impotsgouvfr-59328


Les résultats sont détaillés : adresse du bien (non de la rue+localisation sur carte), surface habitable, année de construction, prix net vendeur, étage, annexe (parking, cave..), exposition quelque fois...etc

Les limites sont toujours les mêmes pour ces différents outils/stats: agencement, qualité des prestations, vis-à-vis, situation du vendeur (vente urgente?...)...

Actarus a écrit:Plutôt limité . C'est une raison de coût (cad plusieurs niveaux de service plus ou moins chers de Seloger) ? Je suis étonné qu'il y ait beaucoup moins de critères que pour une simple recherche de biens à vendre, y compris gratuitement sans avoir créé de compte.

Actarus

Après j'ai d'autres outils d'analyse en interne plus détaillés, je ne vais dévoiler tous mes atouts publiquement

Je réserve cela pour les estimations complètes

Actarus a écrit:Bonsoir Antoine,

Merci de ta réponse. Est-ce que tu peux filtre par l'âge des biens ? Plus globalement, en dehors du nombre de pièces, quels sont les filtres dont tu disposes ?

Actarus

Avec l'outil seloger pro, je ne peux filtrer que sur le nombre de pièces et la superficie...

Actarus a écrit:Bonjour Antoine,

Merci pour ces informations. Aurais-tu la possibilité de filtrer ces chiffres par quartier (a minima ceux de la ville donc pour la ZAC le quartier 3 Billancourt Rives de Seine et idéalement par sous quartier cad Pont de Sèvres et trapèze) ?

Actarus

Bonsoir, malheureusement je ne peux filtrer sur une zone bien précise avec cet outil, dans la mesure où les adresses et les zones ne sont pas toujours bien communiquées sur seloger...

Après, avec ce que je vois, la moyenne sur le quartier sur les dernières transactions gravitent autour de 8 000 / 8 500 euros le m2.

Bonne soirée

Antoine

Bonjour et merci
Cela me semble proche de ce que je constate perso.
Actarus, il n'y pas assez de mutations dans notre quartier je pense pour avoir une vision claire. Je pense que d'ici un an, cela va plus bouger sachant qu'il n'y a presque plus rien à acheter en VEFA

Bonne journée

La même analyse sur une base de 2 pièces de 50m2, avec une fourchette de recherche à +/- 16 m2.

Bonjour tout le monde.

J'ai créé ce sujet pour vous donner des indications sur les tendances des prix de l'immobilier sur Boulogne-Billancourt.

Un de mes outils informatiques me permet d'extraire les données du site seloger pour effectuer des analyses sur la concurrence à l'instant T.

Attention il s'agit des prix de commercialisation, pas des prix réels de transaction...


Voici une analyse que je viens de faire pour les 3 pièces à vendre actuellement.

Je pense que le graphique est assez parlant, je vous laisse regarder.


Très bonne journée

Antoine