Prix immobilier dans le Trapeze

Actarus a écrit:Bonsoir,

Ils étaient pas chers nos logements il y a 10 ans :

Actarus

Merci Actarus pour ce rappel historique, je suis arrivé sur ce quartier début 2008. On peut ajouter que le prix de vente indiqué était avec parking et sans tenir compte de la surface éventuelle des balcons/terrasses comme le font maintenant les agences immobilières. En gros les prix ont augmenté de 60% en une dizaine d'années, ce qui est sans rapport avec l'augmentation du coût de construction (même si la norme BBC a un peu enchéri ces coûts). Et l'on trouvait ces tarifs exorbitants pour un secteur classé (pour ne pas dire déclassé) populaire et industriel par la majorité des boulonnais. Les constructeurs/promoteurs sont à l'origine de cette augmentation, les propriétaires/agences s'étant engouffrés dans la tendance en suivant les tarifs du neuf pour l'ancien.

Bonsoir,

Ils étaient pas chers nos logements il y a 10 ans :




Source : http://www.icade.fr/content/download/5430/42325/version/1/file/cp_rive-de-seine.pdf

Actarus

Tu te compliques ....
ils ont moulinés les prix des T3 dès qu'ils voyaient une annonce T3 et ils ont fait une vague moyenne ! Sinon on aurait peut être un prix au m2 et non un prix d'appartement ....

Il est noté prix moyen pour un T3 (il n'est pas fait mention des autres types de logements). Cela implique donc la multiplication "prix moyen en € / m² d'un d'un T3" x "surface moyenne en m² d'un T3".

Actarus

Je ne pense pas que le calcul s'opère comme cela plutôt une moyenne de prix par T 1 2 3 etc
Enfin perso je suis dubitatif !

Bonsoir tomc,

Je suis également de ton avis, cet article est curieux. Sauf à supposer que la surface moyenne des T3 de Boulogne-Billancourt est très supérieure à ceux des villes que tu cites et fait plus que compenser la différence de prix au m².

Actarus

Bonsoir
Etonnant cet article, il y a Levallois, Neuilly qui sont plus chers déjà (neuf ou pas neuf d'ailleurs) selon les dernières estimations
Bonne soirée

Bonsoir,

Boulogne Billancourt
N°2 des villes les plus chères en France !



South Boulogne

Bonjour,

Article des Echos : "Logement : quelle plus ou moins-value énergétique ?"



Source : https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/030779796265-logement-quelle-plus-ou-moins-value-energetique-2125778.php

Actarus

Bonsoir mdrl,

Merci pour le tableau, la source est de bien meilleure qualité que Capital.

Actarus

Quelques vrais prix du Trapèze disponibles sur Patrim:

South Boulogne a écrit:Bonsoir,

Rives de Seine à la pêche (couleur)
Capital - Sept 2017

Je viens de jetter un oeil sur leur site internet, aucun commentaire/exemple sur la zone du trapèze puisque la zone 9 correspond au parc des glacières. Quant au prix du neuf, je ne trouve que 7 programmes sur boulogne-Billancourt, les prix allant de 9500 EUR/m2 à 11000 EUR/m2 ...

Bonsoir,

Rives de Seine à la pêche (couleur)
Capital - Sept 2017



South Boulogne

'Par ailleurs, les prix du neuf se situent dans une fourchette de 7 300 à 8 200 €'..... J'aimerais bien connaitre les programmes neufs, dans les quartiers mentionnés, à ce prix là. A noter que dans le neuf, les prix au m2 intègrent parking et balcon/terrasse quand il y en a. Déjà les prétentions des vendeurs dans l'ancien sont souvent au dessus de ces tarifs.

Bonsoir,

Article de Seloger : "Dans les quartiers nord de Boulogne-Billancourt, on atteint des prix parisiens !

Quels sont aujourd’hui les secteurs de Boulogne en devenir que vous recommanderiez à un particulier pour investir dans la pierre ?
Les secteurs en devenir de Boulogne sont les quartiers sud, les Rives de Seine et Le Trapèze. L’opération d’aménagement de ces secteurs vise au développement et à la mixité urbaine : habitations, bureaux, entreprises, espaces verts, et exigence renforcée et réussie en matière de développement durable. Par ailleurs, les prix du neuf se situent dans une fourchette de 7 300 à 8 200 €. L’acquisition d’un bien immobilier dans ce secteur me semble aujourd’hui une excellente opération. Boulogne, ville dynamique en besoin constant de logements, va poursuivre la mutation et le développement de ces quartiers, apportant ainsi une nette progression des prix d’ici 2024.





Source : http://edito.seloger.com/actualites/villes/dans-les-quartiers-nord-de-boulogne-billancourt-atteint-des-prix-parisiens-interview-21504.html

Actarus

Alain_91 a écrit:

tomc a écrit:Bonjour et félicitations pour votre acquisition !
En espérant que vous vous sentirez bien dans ce quartier.

Merci pour votre suivi

Bonne journée

Merci. On connaît déjà bien le quartier, on en a un autre acheté en VEFA à Horizon Parc que l'on loue depuis sa réception mi 2010. Mais cette fois ci nous allons y déménager pour y habiter, nous sommes en train de vendre notre logement principal.

Bonjour et félicitations pour votre achat !

tomc a écrit:Bonjour et félicitations pour votre acquisition !
En espérant que vous vous sentirez bien dans ce quartier.

Merci pour votre suivi

Bonne journée

Merci. On connaît déjà bien le quartier, on en a un autre acheté en VEFA à Horizon Parc que l'on loue depuis sa réception mi 2010. Mais cette fois ci nous allons y déménager pour y habiter, nous sommes en train de vendre notre logement principal.

Bonjour et félicitations pour votre acquisition !
En espérant que vous vous sentirez bien dans ce quartier.

Merci pour votre suivi

Bonne journée

Dans la torpeur du mois d'août en France, nous venons de finaliser l'achat d'un appartement d'un peu moins de 80 m2 sur l'ilot D3b. En très bon état (normal livraison faite fin 2014), avec parking. On espère maintenant que l'aménagement de l'ile Seguin va se finaliser rapidement

Bonsoir,

Article des Echos : "Immobilier : Boulogne-Billancourt, la ville des familles" - « Rives de Seine » et « Point-du-Jour » se valorisent







Source : https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/010150130036-immobilier-boulogne-billancourt-la-ville-des-familles-2104381.php

Actarus

Bonsoir,

Autre article sur le sujet : "Un dernier étage avec ascenseur se paie 20 % plus cher dans la capitale"




Source : http://www.lemonde.fr/argent/article/2017/06/26/a-paris-un-dernier-etage-avec-ascenseur-se-paie-20-plus-cher_5151401_1657007.html

Actarus

Bonjour,

Article des Echos "Immobilier : ascenseur, étage…quel impact sur le prix d’un appartement ?"






Zoom sur l'image indiquant l'impact de l'étage sur les prix :



Source : https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/030351700917-immobilier-ascenseur-etage-quel-impact-sur-le-prix-dun-appartement-2089386.php#

Actarus

Bonjour,

Article du Particulier : "Le service d'estimation des biens du fisc s'ouvre aux vendeurs et acquéreurs immobiliers"



Actarus

Bonjour à tous,

suite à nos récents échanges, une petite mise à jour s'impose    

Alain_91 a écrit:Merci Antoine pour votre explication mais votre calcul est différent de celui de l'achat neuf qui n’intègre pas les surfaces telles que balcons, terrasses et inclut le parking qui n'est pas optionnel. Vous pourriez aussi ajouter un coefficient pour l'exposition, la vue, l’étage, etc .... Ces avantages qui valorisent un logement sont simplement intégrés dans le prix du m2 au moment de l'achat du neuf, le m2 d'un rez-de-chaussée orienté nord sans vue ne sera pas le même que le 3eme étage avec balcon, vue sur le parc, orienté sud... bien que les deux logements soient dans le même édifice. La commercialisation se fait sur cette base, le premier propriétaire du logement l'a acheté sur cette base, j'avais visité le bureau de vente du UNIK il y a 2/3 ans, je dois encore avoir les plaquettes qui traînent chez moi.
Dans le domaine de la location, la réglementation pour les plafonds des loyers encadrés prend en compte 50% de la surface du balcon ou terrasse plafonnée à 8 m2. Les annexes (garage et cave) ne sont pas pris en compte mais peuvent être loués séparément avec un autre bail dans la mesure où ce n'est pas une obligation du bailleur mais dans ce cas le montant des annexes (le parking en général) devra être décompté du montant amortissable.

Bonjour Alain,

tout d'abord sachez qu'un promoteur dans le neuf peut effectivement avoir une autre approche, car en cas d'investissement locatif pour défiscalisation (successivement Scellier, Duflot, Pinel,...) il y a des règles de plafonnement au m2 bien spécifiques.

Après encore une fois il n'y a pas de règle inscrite dans le marbre, mais rien ne vous empêche en tant qu'acquéreur d'appliquer le calcul ci-dessous.
Personnellement c'est exactement le calcul que j'avais fait quand j'ai acheté (par 2 fois) dans le neuf.
Et le plus important c'est que les acquéreurs vont avoir cette approche pour "juger" votre prix de vente !

Enfin quand vous me parlez d'un coefficient pour l'exposition, la vue, l'étage, ..... c'est exactement ce que je disais  
"Ceci est une moyenne, bien évidemment le prix fluctuera en fonction de la situation (étage, exposition, vis à vis, atypisme, etc...)."

Bien à vous,

Antoine

Merci Antoine pour votre explication mais votre calcul est différent de celui de l'achat neuf qui n’intègre pas les surfaces telles que balcons, terrasses et inclut le parking qui n'est pas optionnel. Vous pourriez aussi ajouter un coefficient pour l'exposition, la vue, l’étage, etc .... Ces avantages qui valorisent un logement sont simplement intégrés dans le prix du m2 au moment de l'achat du neuf, le m2 d'un rez-de-chaussée orienté nord sans vue ne sera pas le même que le 3eme étage avec balcon, vue sur le parc, orienté sud... bien que les deux logements soient dans le même édifice. La commercialisation se fait sur cette base, le premier propriétaire du logement l'a acheté sur cette base, j'avais visité le bureau de vente du UNIK il y a 2/3 ans, je dois encore avoir les plaquettes qui traînent chez moi.
Dans le domaine de la location, la réglementation pour les plafonds des loyers encadrés prend en compte 50% de la surface du balcon ou terrasse plafonnée à 8 m2. Les annexes (garage et cave) ne sont pas pris en compte mais peuvent être loués séparément avec un autre bail dans la mesure où ce n'est pas une obligation du bailleur mais dans ce cas le montant des annexes (le parking en général) devra être décompté du montant amortissable.

Bonjour
Oui , voilà nous sommes sur cette fourchette qui me semble raisonnable j'ai eu aussi d'autres agences qui sont sur cet ordre de grandeur voire un peu moins.

Un article du Figaro sur les prix : http://immobilier.lefigaro.fr/article/les-prix-de-l-immobilier-ont-ils-atteint-leur-record-dans-votre-ville-_cdda726a-13bf-11e7-9233-df07e92f72fa/

Merci pour le mail

Bonne journée

Merci, j'essaie d'être le plus pédagogue possible !

Très bonne journée

Antoine

Bonjour,

Je rejoins APDB pour remercier Antoine, je partage complètement ses explications.

Actarus

Merci pour votre explication Antoine

Bonsoir à tous,

je me permets d'intervenir pour apporter quelques précisions (surtout que vous parliez d'un duplex qui m'est confié à la vente )


Pour le calcul du prix au mètre carré, il n'y a pas de règle inscrite dans le marbre, le calcul suivant est un "usage".

Tout d'abord quand le prix du parking est inclus je le déduis (j'y reviendrai après). Valeur : 20 000 euros.

Ensuite je pondère à 1/3 les surfaces annexes type surface/balcon.
Ce calcul a pour but de valoriser le fait qu'il y ait un balcon par rapport à un appartement similaire qui n'en ait pas.


Prenons un exemple concret, je vais prendre l'appartement dont vous parliez.

57,70 m2 loi Carrez + un balcon de 10 m2 (pondéré au tiers) = base de calcul sur 61 m2

550 000 euros / 61 = 9 016 €/m2

C'est donc bien loin de 10 000.... (10 % de différence)


Concernant le parking.
Pourquoi le déduire du calcul, voire même, comme dans le cas présent, le mettre en option ?

2 raisons :

- Il faut comparer le prix au m2 avec la concurrence, qui parfois n'a pas de place de parking si on compare ancien et neuf.

- Le fait de mettre la place en sus dans l'annonce permet d'une part d'avoir un prix affiché plus "accrocheur" (c'est une stratégie commerciale), mais surtout il permet au vendeur de vendre son appartement à quelqu'un qui ne voudrait pas du parking (et oui ca existe...).
En effet si le vendeur est prêt à vendre son appartement sans la place (car il pourra vendre cette dernière à part à un voisin en moins de 48h j'en suis persuadé !) et qu'on trouve un acquéreur qui souhaite prendre l'appartement seul (pour une question de coût), nous pouvons conclure la vente !
C'est rare mais ca arrive.

(- 3e raison : le prix de la place de parking peut être un levier de négociation...)


Voilà j'espère que c'est plus clair pour vous maintenant !



Enfin concernant les prix sur le quartier, effectivement la moyenne se situe dans une tranche entre 8 000 et 8 500 euros sur les dernières transactions depuis 6 mois.

Ceci est une moyenne, bien évidemment le prix fluctuera en fonction de la situation (étage, exposition, vis à vis, atypisme, etc...).



Et pour conclure, sachez que malgré toutes les estimations du monde, le "juste prix" est celui auquel se conclut la vente ! C'est la loi de l'offre et la demande...



Au plaisir de vous rencontrer pour parler de votre projet immobilier !

Antoine

Merci pour vos réponses. Sur Riv Elegance la localisation est moins bonne, c'est quand même mieux d’être dans la zone du Trapèze, exposition sud, si possible face au parc, avec balcon en voyant aussi la Seine et l'íle Seguin qui commence à prendre forme. Il y a un potentiel de prise de valeur, même si ça semble aujourd'hui difficile à imaginer ...quand je pense qu'en 2008 on trouvait les prix excessivement élevés, il faut dire qu'il n'y avait qu'un terrain en friche laissé par la démolition d'une usine, on avait du mal à imaginer de la verdure, se projeter dans l'avenir du projet était un exercice difficile. J'ai regardé les P.A., ça tourne autour des 9000-9500 EUR sans parking dans le quartier, difficile à croire mais c'est comme ça. Les appartements devraient commencer à se trouver sur le marché, les premiers blocs ont 10 ans et après 10 ans on commence à bouger avec l’évolution de la vie.

et bien c'est assez fou je trouve quand on regarde les prix à Paris dans des quartiers très recherchés, par ex Blvd Voltaire (11ème) les appartements équivalents sont à 9400 le m2, on vient d'en vendre un en 5H ... Ce qui signifie qu'il aurait je pense trouvé preneur un peu plus cher.
Je sais que le neuf est tjs un peu plus cher mais franchement vu la localisation en plus de Rives Elegance, 9000 eur c'est bcp trop élevé à mon sens et dangereux si on doit revendre vite (avant 3 - 5 ans).
Enfin je ne suis pas un professionnel je ne veux pas dire d'âneries mais ce sont des prix dans des résidences de boulogne nord proche Roland Garros

Bonsoir,
Je pense voir l'annonce Dont vous parlez Alain91, il est à 9,5K€ le m2 en duplex, parking et terrasse compris? Ça me paraît ausdi un peu exagéré comme prix.
Apres sur riv'elegance (livraison 2018) il reste un 3 pièces de 51m2 à 459.000€ (je suppose avec parking compris), ce qui fait 9.000€ le m2.

Bonsoir
Non 10 k c'est exagéré à mon sens sauf à avoir un bien exceptionnel avec terrasse etc

Les biens vendus sont tous très différents (et très peu nombreux car très peu de vendeurs dans ce quartier) et je me garderai de vous donner un prix moyen d'autant que bcp de paramètres doivent être pris en compte.
Les neufs étaient à 8 - 8,5 en moyenne pas plus voire 7,5 parfois, qq'un du quartier confirme ?

En tout cas pour y vivre également 10K est très exagéré, toutefois, que l'on me prouve le contraire et j'en serai ravi

Bonne soirée

Pour revenir sur les prix dans la zone du Trapèze, j'aimerais connaitre vos avis. Je suis en train de voir qu'un petit T3 face au parc, exposition sud, est mis en vente à pratiquement 10.000 EUR/m2 avec son parking. Tous les vendeurs proposent leur logement avec le parking en option, une stratégie pour afficher un prix plus bas ?
J'ai acheté en 2008 (livré en 2010) un appartement face au parc, exposition sud, dans l'un des premiers immeubles, à 6400 EUR/m2 avec parking. En 2008 la construction du Trapèze commençait à peine. On parle donc dans mon exemple de plus de 56% en moins de 9 ans. A combien se sont vendus les derniers appartements neufs dans le dernier bloc en 2014/2015 (9000 ?). Le prix de 10 kEUr/m2 me semble supérieur au prix du marché, qu'en pensez-vous ? Mon premier appartement est en location, on pense en prendre un 2eme mais sans défiscalisation cette fois.

Bonjour,

Article des Echos : "L’insoutenable légèreté des chiffres de l’immobilier"







Source : http://www.lesechos.fr/idees-debats/editos-analyses/0211805817656-linsoutenable-legerete-des-chiffres-de-limmobilier-2065541.php

Actarus

Bonjour,

Extrait du numéro spécial immobilier de Direct Matin du jeudi 22 septembre 2016 :



Actarus

Bonjour Ptidav,

Ptidav a écrit:Conflit d'interet manifeste pour contrer les attaques du trident.
Bien sur la sgp a acheté les cabinets d'analystes immobiliers.

Prenez tous les geometres, Tous les experts sonores, bati etc, huissiers,
. Tous achetés par la sgp pour mieux fermer leur bouche quand des riverains veulent faire des rapports pour se defendre.  

C'est drole ca ne passe pas chez nous.

Je ne voudrais pas réduire l'importance du Trident mais je crains que cet observatoire n'ait pas été créé spéficiquement pour la gare du Pont de Sèvres et pour le Trident .
Tu as des éléments pour attester tes affirmations de conflits d'intérêts ?

Actarus

Conflit d'interet manifeste pour contrer les attaques du trident.
Bien sur la sgp a acheté les cabinets d'analystes immobiliers.

Prenez tous les geometres, Tous les experts sonores, bati etc, huissiers,
. Tous achetés par la sgp pour mieux fermer leur bouche quand des riverains veulent faire des rapports pour se defendre.

C'est drole ca ne passe pas chez nous.

Bonsoir,

"Immobilier : Les notaires et la Société du Grand Paris analysent ensemble l’impact du futur métro"



Source : https://www.societedugrandparis.fr/actualite/21783

Actarus

Bonjour,

Article de Seloger "'Comment bien évaluer le prix d’un logement ?" : http://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/comment-bien-evaluer-le-prix-d-un-logement-article-10096.html

Actarus

Bonsoir,

Ce ne concerne pas directement le trapèze mais peut être intéressant : article des Echos "Immobilier : pourquoi les prix sont-ils si élevés ?"








Source : http://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/0211040797296-immobilier-pourquoi-les-prix-sont-ils-si-eleves-2009047.php

Actarus

Bonsoir,

Etude de JLL (anciennement Jones Lang LaSalle) sur la "Ligne 15 Sud de Boulogne à Vitry" :



http://www.grand-paris.jll.fr/fr/jll-etudes-grand-paris/boulogne-vitry/

Actarus

Bonjour,

Article des Echos "Immobilier à Paris : les prix par station de métro" : http://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/021983428024-immobilier-a-paris-les-prix-par-station-de-metro-2002707.php

Carte des prix sur le site MeilleursAgents : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/metro-paris/





Actarus

Bonsoir,

Article de Challenge "Les prix de l'immobilier à Boulogne-Billancourt (92100) - Publié le 05-04-2016 à 17h48



Source : http://www.challenges.fr/immobilier/prix-immobilier-m2/20160405.CHA7340/les-prix-de-l-immobilier-a-boulogne-billancourt-92100.html

Actarus

Une des meilleurs façons de connaitre le prix de marché, selon moi, d'un quartier c'est d'utiliser la base BIEN des notaires http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/immo-notaires-argus

=>C'est assez simple : Mettre l'adresse exact du bien (ou cibler le centre du quartier), définir un périmètre d'une centaine de mètres sur une période, filtrer (#pièces, m2..)
Le service est malheuresement payant : 10€.

Vous aurez les vrais prix des transaction, net vendeur (hors frais d'agence ; et après négociation et non pas les prix sur les annonces).

L'inconvénient pour notre quartier, c'est qu'il s'agit d'une base qui recense seulement les prix de l'immobilier ancien (plus de 5 ans); mais bientôt ça sera utile pour connaitre le quasi-neuf sur les premiers programmes.

Bonsoir Antoine92,

J'espère aussi que le forum aura bien joué un rôle positif sur ce sujet.

Actarus

Conséquence de mon coup de gueule ici peut être, M PETOT a effectué sa visite avec son client via l'AMEPI ce vendredi....

Affaire à suivre !

Boulonnais a écrit:Bonjour Antoine92,
Au final, je suis très déçu de la qualite, il chercher à rentrer des biens en dessous de leur valeur pour les vendre rapidement.

Ceci étant le cas de 99,99% des agents immobiliers malheureusement