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Une fois sur deux, le taux de votre crédit immobilier est faux
Ça peut paraître incroyable…Selon les experts, entre 50% et 75% des prêts immobiliers sont basés sur de faux calculs de taux d’intérêts et peuvent être attaqués en justice.
«Et si l’erreur de votre banquier l’obligeait à vous restituer plus de 30000 €? » C’est la question posée par les Expertiseurs du crédit, un cabinet privé qui propose de passer au crible votre contrat de prêt immobilier pour y déceler d’éventuelles erreurs de calcul dans le taux final ou dénicher des vices de forme susceptibles d’entraîner le remboursement d’une partie des intérêts.
Ce type de cabinets spécialisés devrait se multiplier. Et pour cause! « Cinquante pour cent des contrats de prêt immobilier recèlent des erreurs », affirme Laurent de Badts, gérant associé des Expertiseurs du crédit. Beaucoup plus, selon Serge Maître, de l’Association française des usagers des banques .
Des erreurs? « La plupart du temps, il s’agit d’un mauvais calcul du taux effectif global, le TAEG — taux annualisé effectif global —, poursuit Laurent de Badts. La banque n’a pas intégré une assurance ou certains frais comme la souscription de parts sociales dans le cas d’un établissement mutualiste. Comme le TAEG doit être précis à la virgule près, les risques d’erreur sont importants. »
Attention cependant à ne pas s’imaginer que l’on peut facilement discuter son prêt bancaire. La contestation de ce type de contrats tombe sous le coup d’un délai de prescription de cinq ans à partir de la signature, rappelle l’avocate Carine Deneux-Vialetay, spécialiste de ce genre d’affaires. De plus, l’erreur de calcul doit être supérieure à un dixième de point pour être sanctionnable, selon l’Afub. Il reste que, si la faute du banquier est reconnue par un juge, l’emprunteur continuera de rembourser ses mensualités, mais le taux du crédit en cours sera remplacé par le taux d’intérêt légal en vigueur au moment de la souscription du prêt. Jusqu’en 2009, la différence entre ces deux types de taux était relativement minime. Compte tenu des frais engagés, il est peu motivant d’aller alors en justice. Mais voilà, depuis maintenant quatre ans, ce taux d’intérêt légal n’a cessé de baisser. De 3,79% en 2009, il est descendu à 0,65% l’année suivante, 0,38% en 2011, avant de remonter à 0,71% en 2012. Cette année, il est descendu à… 0,04% alors que les prêts immobiliers tournent actuellement autour de 3%. Sous couvert d’anonymat, un banquier accuse « certains cabinets d’experts de se faire de l’argent en profitant de cet effet d’aubaine » dû à cette forte baisse du taux d’intérêt légal.
La Fédération bancaire française souligne, elle, « la réelle complexité de calcul du TEG qui créée une insécurité juridique. Même les tribunaux ne sont parfois pas d’accord entre eux sur la façon de le calculer », souligne-t-on à la FBF. Rappelons que ce fameux TAEG doit prendre en compte le taux d’intérêt nominal, l’assurance, les frais de dossiers, éventuellement de courtage… bref tous les frais constituant les conditions d’octroi du prêt.
En tout état de cause, pour la Fédération bancaire française, « la sanction liée à une erreur de calcul est excessive et contraire au principe général de proportionnalité. Ramener le taux du prêt au taux légal ne correspond pas à l’éventuel préjudice subi par le client, affirme-t-elle. Celui-ci dispose dans son offre de prêt de tous les éléments qui servent au calcul du TEG. »
Les banques feront donc valoir leur bon droit face aux contestations de leurs clients. Pour récupérer, comme Estelle et Jean-Marc , des milliers d’euros, les emprunteurs devront donc bâtir un dossier solide. Gare aux recours excessifs. Mais pour tous ceux qui tomberont sur un juge compréhensif, le jeu en vaut peut-être la chandelle.
Sources : http://www.leparisien.fr/economie/votre-argent/une-fois-sur-deux-le-taux-de-votre-credit-immobilier-est-faux-24-10-2013-3255049.php
Explications en vidéos :
Pour ma part, j'ai demandé à ce que l'on étudie une de mes offres de prêt et voici la réponse :
"Après analyse, nous vous informons que votre crédit recèle un vice de forme.
Son formalisme n'a pas respecté certaines règles strictes et légalement obligatoires. En droit, cela vous permet d'affirmer qu'il y a vice de consentement.
Dans votre cas le vice de forme détecté est le suivant : des calculs mathématiques ont mal été effectués.
Vous pouvez donc demander la nullité de tous vos intérêts passés et futurs, et leur substitution par le taux d'intérêt légal (qui sert à obtenir réparation)."
Cela vaut peut être la peine de demander une étude approfondie et surtout une renégociation avec votre banque.
Ça peut paraître incroyable…Selon les experts, entre 50% et 75% des prêts immobiliers sont basés sur de faux calculs de taux d’intérêts et peuvent être attaqués en justice.
Ce type de cabinets spécialisés devrait se multiplier. Et pour cause! « Cinquante pour cent des contrats de prêt immobilier recèlent des erreurs », affirme Laurent de Badts, gérant associé des Expertiseurs du crédit. Beaucoup plus, selon Serge Maître, de l’Association française des usagers des banques .
Des erreurs? « La plupart du temps, il s’agit d’un mauvais calcul du taux effectif global, le TAEG — taux annualisé effectif global —, poursuit Laurent de Badts. La banque n’a pas intégré une assurance ou certains frais comme la souscription de parts sociales dans le cas d’un établissement mutualiste. Comme le TAEG doit être précis à la virgule près, les risques d’erreur sont importants. »
Attention cependant à ne pas s’imaginer que l’on peut facilement discuter son prêt bancaire. La contestation de ce type de contrats tombe sous le coup d’un délai de prescription de cinq ans à partir de la signature, rappelle l’avocate Carine Deneux-Vialetay, spécialiste de ce genre d’affaires. De plus, l’erreur de calcul doit être supérieure à un dixième de point pour être sanctionnable, selon l’Afub. Il reste que, si la faute du banquier est reconnue par un juge, l’emprunteur continuera de rembourser ses mensualités, mais le taux du crédit en cours sera remplacé par le taux d’intérêt légal en vigueur au moment de la souscription du prêt. Jusqu’en 2009, la différence entre ces deux types de taux était relativement minime. Compte tenu des frais engagés, il est peu motivant d’aller alors en justice. Mais voilà, depuis maintenant quatre ans, ce taux d’intérêt légal n’a cessé de baisser. De 3,79% en 2009, il est descendu à 0,65% l’année suivante, 0,38% en 2011, avant de remonter à 0,71% en 2012. Cette année, il est descendu à… 0,04% alors que les prêts immobiliers tournent actuellement autour de 3%. Sous couvert d’anonymat, un banquier accuse « certains cabinets d’experts de se faire de l’argent en profitant de cet effet d’aubaine » dû à cette forte baisse du taux d’intérêt légal.
La Fédération bancaire française souligne, elle, « la réelle complexité de calcul du TEG qui créée une insécurité juridique. Même les tribunaux ne sont parfois pas d’accord entre eux sur la façon de le calculer », souligne-t-on à la FBF. Rappelons que ce fameux TAEG doit prendre en compte le taux d’intérêt nominal, l’assurance, les frais de dossiers, éventuellement de courtage… bref tous les frais constituant les conditions d’octroi du prêt.
En tout état de cause, pour la Fédération bancaire française, « la sanction liée à une erreur de calcul est excessive et contraire au principe général de proportionnalité. Ramener le taux du prêt au taux légal ne correspond pas à l’éventuel préjudice subi par le client, affirme-t-elle. Celui-ci dispose dans son offre de prêt de tous les éléments qui servent au calcul du TEG. »
Les banques feront donc valoir leur bon droit face aux contestations de leurs clients. Pour récupérer, comme Estelle et Jean-Marc , des milliers d’euros, les emprunteurs devront donc bâtir un dossier solide. Gare aux recours excessifs. Mais pour tous ceux qui tomberont sur un juge compréhensif, le jeu en vaut peut-être la chandelle.
Sources : http://www.leparisien.fr/economie/votre-argent/une-fois-sur-deux-le-taux-de-votre-credit-immobilier-est-faux-24-10-2013-3255049.php
Explications en vidéos :
Pour ma part, j'ai demandé à ce que l'on étudie une de mes offres de prêt et voici la réponse :
"Après analyse, nous vous informons que votre crédit recèle un vice de forme.
Son formalisme n'a pas respecté certaines règles strictes et légalement obligatoires. En droit, cela vous permet d'affirmer qu'il y a vice de consentement.
Dans votre cas le vice de forme détecté est le suivant : des calculs mathématiques ont mal été effectués.
Vous pouvez donc demander la nullité de tous vos intérêts passés et futurs, et leur substitution par le taux d'intérêt légal (qui sert à obtenir réparation)."
Cela vaut peut être la peine de demander une étude approfondie et surtout une renégociation avec votre banque.
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