Forum du Quartier Ile Seguin Rives de Seine

ZAC Ile Seguin Rives de Seine - Trapèze - Boulogne-Billancourt

Bonjour / bonsoir, j'ai terminé l'inversion de l'ordre des messages dans l'ensemble des sujets du forum. Si vous avez des commentaires sur le sujet, je vous remercie de les faire sur le sujet suivant : https://rivesdeseine.forumactif.com/t1157-inversion-de-l-ordre-des-messages. Admin

Prêt immobilier

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Popartweb

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Re: Prêt immobilier

Message  Popartweb le Sam 12 Avr 2014 - 19:40

Une fois sur deux, le taux de votre crédit immobilier est faux
Ça peut paraître incroyable…Selon les experts, entre 50% et 75% des prêts immobiliers sont basés sur de faux calculs de taux d’intérêts et peuvent être attaqués en justice.


«Et si l’erreur de votre banquier l’obligeait à vous restituer plus de 30000 €? » C’est la question posée par les Expertiseurs du crédit, un cabinet privé qui propose de passer au crible votre contrat de prêt immobilier pour y déceler d’éventuelles erreurs de calcul dans le taux final ou dénicher des vices de forme susceptibles d’entraîner le remboursement d’une partie des intérêts. 

Ce type de cabinets spécialisés devrait se multiplier. Et pour cause! « Cinquante pour cent des contrats de prêt immobilier recèlent des erreurs », affirme Laurent de Badts, gérant associé des Expertiseurs du crédit. Beaucoup plus, selon Serge Maître, de l’Association française des usagers des banques .

Des erreurs? « La plupart du temps, il s’agit d’un mauvais calcul du taux effectif global, le TAEG — taux annualisé effectif global —, poursuit Laurent de Badts. La banque n’a pas intégré une assurance ou certains frais comme la souscription de parts sociales dans le cas d’un établissement mutualiste. Comme le TAEG doit être précis à la virgule près, les risques d’erreur sont importants. »

Attention cependant à ne pas s’imaginer que l’on peut facilement discuter son prêt bancaire. La contestation de ce type de contrats tombe sous le coup d’un délai de prescription de cinq ans à partir de la signature, rappelle l’avocate Carine Deneux-Vialetay, spécialiste de ce genre d’affaires. De plus, l’erreur de calcul doit être supérieure à un dixième de point pour être sanctionnable, selon l’Afub. Il reste que, si la faute du banquier est reconnue par un juge, l’emprunteur continuera de rembourser ses mensualités, mais le taux du crédit en cours sera remplacé par le taux d’intérêt légal en vigueur au moment de la souscription du prêt. Jusqu’en 2009, la différence entre ces deux types de taux était relativement minime. Compte tenu des frais engagés, il est peu motivant d’aller alors en justice. Mais voilà, depuis maintenant quatre ans, ce taux d’intérêt légal n’a cessé de baisser. De 3,79% en 2009, il est descendu à 0,65% l’année suivante, 0,38% en 2011, avant de remonter à 0,71% en 2012. Cette année, il est descendu à… 0,04% alors que les prêts immobiliers tournent actuellement autour de 3%. Sous couvert d’anonymat, un banquier accuse « certains cabinets d’experts de se faire de l’argent en profitant de cet effet d’aubaine » dû à cette forte baisse du taux d’intérêt légal.

La Fédération bancaire française souligne, elle, « la réelle complexité de calcul du TEG qui créée une insécurité juridique. Même les tribunaux ne sont parfois pas d’accord entre eux sur la façon de le calculer », souligne-t-on à la FBF. Rappelons que ce fameux TAEG doit prendre en compte le taux d’intérêt nominal, l’assurance, les frais de dossiers, éventuellement de courtage… bref tous les frais constituant les conditions d’octroi du prêt.

En tout état de cause, pour la Fédération bancaire française, « la sanction liée à une erreur de calcul est excessive et contraire au principe général de proportionnalité. Ramener le taux du prêt au taux légal ne correspond pas à l’éventuel préjudice subi par le client, affirme-t-elle. Celui-ci dispose dans son offre de prêt de tous les éléments qui servent au calcul du TEG. »

Les banques feront donc valoir leur bon droit face aux contestations de leurs clients. Pour récupérer, comme Estelle et Jean-Marc , des milliers d’euros, les emprunteurs devront donc bâtir un dossier solide. Gare aux recours excessifs. Mais pour tous ceux qui tomberont sur un juge compréhensif, le jeu en vaut peut-être la chandelle.
Sources : http://www.leparisien.fr/economie/votre-argent/une-fois-sur-deux-le-taux-de-votre-credit-immobilier-est-faux-24-10-2013-3255049.php

Explications en vidéos :

 


Pour ma part, j'ai demandé à ce que l'on étudie une de mes offres de prêt et voici la réponse :

"Après analyse, nous vous informons que votre crédit recèle un vice de forme.
 
Son formalisme n'a pas respecté certaines règles strictes et légalement obligatoires. En droit, cela vous permet d'affirmer qu'il y a vice de consentement.
 
Dans votre cas le vice de forme détecté est le suivant : des calculs mathématiques ont mal été effectués.
 
Vous pouvez donc demander la nullité de tous vos intérêts passés et futurs, et leur substitution par le taux d'intérêt légal (qui sert à obtenir réparation)."

Cela vaut peut être la peine de demander une étude approfondie et surtout une renégociation avec votre banque.
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Antoine92

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Re: Prêt immobilier

Message  Antoine92 le Ven 4 Avr 2014 - 14:18

Matthouston a écrit:Bonjour,

Nous avons acheté en VEFA dans le programme So Park et nous venons de recevoir l'appel de fonds suite à l’achèvement du rez de chaussé.
Le montage du prêt immobilier comprend un prêt Caisse d'Epargne et trois prêts à taux zéro.
Nous avons donc transmis l'appel de fonds et nos directives pour le déblocage, à savoir tant du PTZ 1 tant du PTZ 2 et tant du prêt caisse d'Epargne.
Pour la deuxième fois, nos consignes n'ont pas été suivies et notre "conseillère" bancaire nous a indiqué qu'elle ne comprenait pas, qu'elle avait bien transmis nos volontés au groupe crédit qui gère les déblocages.
Il faut savoir que leur décision de déblocage (à savoir ne prélever que sur le prêt caisse d'Epargne) devrait être à notre détriment puisqu'elle induit des intérêts intercalaires plus importants.

Je voudrais donc savoir, si certains ont des connaissances dans ce domaine ou ont été confrontés à ce soucis, si la banque peut faire à sa guise pour le déblocage des fonds et si non, qu'elle peut être notre moyen de recours ?

Pour l'instant nous avons fait un mail à notre agence pour dire notre mécontentement et demander de régulariser cette situation.

Merci d'avance pour votre aide.
A bientôt
Mathieu

PS: merci pour ce forum que je consulte très régulièrement.



Bonjour,

je suis chargé de clientèle au crédit Mutuel (mais pas à Boulogne) depuis 7 ans, je n'ai jamais vu ca.
Sur une VEFA on débloque toujours le PTZ et le Pret 92 en priorité, pour dans un dernier temps débloquer le prêt principal "banque".

En revanche peut être que dans leurs CG ils prévoient de débloquer en priorité leur prêt, et comme vous l'avez compris ca leur rapporte plus d'intérêts intercalaires...

Cela relève du bon sens et de la relation commerciale, rien n'est inscrit dans le marbre.


Mais quand vous avez débloqué, vous êtes normalement dans l'obligation sur l'appel de fonds d'écrire noir sur blanc avec date et signature(s) le déblocage, en spécifiant les prêts.
Par exemple pour un appel de fonds de 50 000 euros :
"bon pour déblocage de 50 000 euros, soit 35 500 sur le NPTZ + et 14 500 sur le PRET 92"

Bref aucun recours juridique, juste de la négociation commerciale....


La finalité c'est que dans le cas présent d'une part c'est mathématiquement moins intéressant pour vous, et d'autre part commercialement ils sont catalogués donc vous ne leur ferez plus confiance pour le reste....
C'est pas très malin parce que le but pour une banque quand elle fait un prêt c'est de développer l'approche commerciale avec son client pour travailler ensemble sur le plus de domaines possibles.... Donc si je fais en sorte de vous trouver la solution la plus avantageuse pour vous dans le cadre de vos déblocages de prêt la confiance s'intallera... Bref c'est ma vision du travail mais bon....ca me fait mal au coeur que certains contribuent à nous donner une image négative....


En tout cas n'hésitez pas à me contacter en MP si vous voulez un conseil.
(et ne travaillent pas sur Boulogne, et n'étant pas commissionné dans ma banque, ne vous inquiétez pas il n'y a pas d'arrière pensée  Very Happy )


PS : je ne comprends quand vous dites "j'ai 3 prêts à taux zéro". Ces prêts sont réglementés par l'Etat. Il y a le PTZ, le prêt 92 (à taux zéro aussi mais que pour le dép 92 - merci le Conseil Général). Enfin vous pouvez avoir des prêts avantageux (voire à taux zéro dans certains cas) par votre employeur. Dans votre cas quels sont ils ?

Matthouston

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Question sur les déblocages des fonds lors d'un appel de fonds du promoteur

Message  Matthouston le Ven 4 Avr 2014 - 13:55

Bonjour,

Nous avons acheté en VEFA dans le programme So Park et nous venons de recevoir l'appel de fonds suite à l’achèvement du rez de chaussé.
Le montage du prêt immobilier comprend un prêt Caisse d'Epargne et trois prêts à taux zéro.
Nous avons donc transmis l'appel de fonds et nos directives pour le déblocage, à savoir tant du PTZ 1 tant du PTZ 2 et tant du prêt caisse d'Epargne.
Pour la deuxième fois, nos consignes n'ont pas été suivies et notre "conseillère" bancaire nous a indiqué qu'elle ne comprenait pas, qu'elle avait bien transmis nos volontés au groupe crédit qui gère les déblocages.
Il faut savoir que leur décision de déblocage (à savoir ne prélever que sur le prêt caisse d'Epargne) devrait être à notre détriment puisqu'elle induit des intérêts intercalaires plus importants.

Je voudrais donc savoir, si certains ont des connaissances dans ce domaine ou ont été confrontés à ce soucis, si la banque peut faire à sa guise pour le déblocage des fonds et si non, qu'elle peut être notre moyen de recours ?

Pour l'instant nous avons fait un mail à notre agence pour dire notre mécontentement et demander de régulariser cette situation.

Merci d'avance pour votre aide.
A bientôt
Mathieu

PS: merci pour ce forum que je consulte très régulièrement.

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Antoine92

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Re: Prêt immobilier

Message  Antoine92 le Lun 22 Oct 2012 - 23:11

Aravis a écrit:Bonjour,

Concernant l'assurance du prêt, prenez la dans une compagnie d'assurance. Je ne pense pas trop me tromper en disant qu'elle est 50% moins chère que celle proposée par les banques, elle couvre autant, et la banque ne peut la refuser. ( la loi vous protège ).


La banque ne peut la refuser : exact loi Lagarde. On ne peut changer le taux si le client prend une délégation d'assurance externe. En principe.... Certains concurrents le respectent plus ou moins.... En tout cas c'est à condition que les garanties soient au moins équivalentes ! Des assurances type April sont moins chères mais beaucoup d'exclusions.

Enfin 50% moins chères dites vous ? A quotité et couverture égales ? Ca se saurait !
Demandez, si vous êtes éligibles, une dérogation tarifaire sur l'assurance auprès de votre banquier, vous verrez qu'on peut être aussi compétitif, voire moins cher que des compagnies externes.


Bref c'est bien de comparer, je conseille à tous mes prospects/clients de faire au moins 3 organismes, mais svp ne généralisez pas avec les compagnies externes.
Mes prêts en 3 ans avec lesquels les clients ont pris une assurance externe se comptent sur les doigts d'une main, et encore c'est parce que ce sont des policiers/gendarmes et qu'ils ont une compagnie d'assurance très compétitive qui de plus couvre très bien les risques du terrain...

Aravis

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Re: Prêt immobilier

Message  Aravis le Lun 22 Oct 2012 - 22:47

Bonjour,

Concernant l'assurance du prêt, prenez la dans une compagnie d'assurance. Je ne pense pas trop me tromper en disant qu'elle est 50% moins chère que celle proposée par les banques, elle couvre autant, et la banque ne peut la refuser. ( la loi vous protège ).
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Antoine92

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Re: Prêt immobilier

Message  Antoine92 le Lun 22 Oct 2012 - 12:20

Don Miguel a écrit:J 'ai lu dans ''LePoint'' de cette semaine, dans un dossier consacré à l'immobilier, qu'il était souvent plus avantageux de souscrire deux emprunts plutôt qu'un. Exemple donné pour 250 000€ sur 20ans taux 3.45%. Emprunter 105 000€ sur 10 ans à 2.80% et 145 000€ sur 20ans à 3.45%. Résultat un crédit qui revient à 91 992€ aulieu de 96 0443 €. A VERIFIER avec votre Banque.

Bonjour, moi même chargé de clientèle en banque, je suis bien placé pour vous répondre.
Oui mathématiquement c'est plus intéressant, car cela fait baisser le taux moyen de votre prêt via un système de lissage.
Pendant une période je l’utilisais souvent pour baisser mon taux.

Or depuis le début d'année nous ne faisons plus car cela baisse également notre marge....
Et sachez que à 0,30 de marge (entre taux de cession et taux emprunteur) nous ne gagnons rien. En dessous nous y perdons même....

Donc aujourd'hui c'est difficile de trouver une banque qui vous le propose avec des taux attractifs...


CONSEILS :
Regarder toujours sur l'offre le taux moyen lorsque vous avez des lissages avec PTZ, pret 92 ou autre prêt employeur.
Vérifier le coût et les conditions de l'assurance (je peux être plus cher sur le taux mais moins cher sur l'assurance, et au final mon offre assurance incluse est meilleure...)
Enfin vérifiez les conditions de remboursement anticipé (si c'est pour se prendre des milliers d'euros de pénalités lors de la revente dans qq années il faut bien l'intégrer).


Bien cordialement


@Kays : "3,24% HA sur 20 ans avec franchise totale" = très bon taux. Bien vérifier les autres points ci dessus.

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Don Miguel

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Re Prêt immobilier

Message  Don Miguel le Lun 15 Oct 2012 - 18:51

J 'ai lu dans ''LePoint'' de cette semaine, dans un dossier consacré à l'immobilier, qu'il était souvent plus avantageux de souscrire deux emprunts plutôt qu'un. Exemple donné pour 250 000€ sur 20ans taux 3.45%. Emprunter 105 000€ sur 10 ans à 2.80% et 145 000€ sur 20ans à 3.45%. Résultat un crédit qui revient à 91 992€ aulieu de 96 0443 €. A VERIFIER avec votre Banque.

HR92

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Re: Prêt immobilier

Message  HR92 le Ven 12 Oct 2012 - 20:51

Bonsoir Kays,

Dans les bancs d'essai, je vois souvent revenir en haut du tableau la Banque Postale. C'est pour cette raison qu'on a pris le prêt chez eux il y a 4 ans maintenant. A Boulogne, les rdv se font bureau de poste principal c'est à dire en face de la mairie, av Morizet. Il y a autour de 5-6 personnes qui sont des conseillers immo, ils ne font que cela et je dois dire qu'ils maîtrisent plutôt pas mal leur métier. Comme la Banque Postale refuse de payer une commission aux courtiers (Cafpi, Meilleur taux.com, ....) ils ne sont pas référencés et même carrément dénigré par ce genre de propo "la banque postale ? oh non, c'est pas leur métier vous savez !" ben voyons ... Heureusement, dans vos démarches, vous pourrez comparer tranquillement et constater que vous pouvez faire de grosses économies. Bonnes recherches !
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Kays

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Prêt immobilier

Message  Kays le Jeu 11 Oct 2012 - 12:32

La recherche d'un crédit immobilier au meilleur taux pouvant devenir rapidement pénible ou stressante, je vous propose ce post pour échanger sur les taux que chacun a contracté et pour échanger les contacts de banques et courtiers.

Pour ma part, je viens d'avoir confirmation d'un taux à 3,24% HA sur 20 ans avec franchise totale (report des intérêts intercalaires au capital final emprunté)

    La date/heure actuelle est Lun 23 Oct 2017 - 22:50